算力出海｜马来西亚 IDC 财务模型与投资决策

01 · 投资结论

模型结论与投资判断

底表公式已经复核，但现有资料尚不支持投资批准。本节汇总原始口径、审计修正、未覆盖成本和待补证据。

建议批准无约束资料准备

并行取得土地、电力、租客、工程、融资和合规资料；不产生不可退款付款。

建议暂缓有偿开发预算

单独审批；材料须列明预算上限、用途、已花金额、退款权和最坏沉没成本。

当前不批准购地、设备定金、全面开工、市场化资本

不可撤销承诺须以对应阶段的完整证据为前提。

底表口径 · 0821

底表原始口径

120MW IT、PUE 1.15、6,000 柜、180 美元/kW/月、90% 稳态容量率；电价买 0.085、卖 0.10 美元/kWh。

初始 CAPEX$751.64m

运营回收3.682年

运营序列 IRR27.61%

原表按 372 天且包含未获报价支持的电费价差；未计投产前时间。

审计口径 · 2026-08-22

审计修正口径

按 365 天；默认电费穿透、价差为 0；保留原表爬坡、水费、人工和第 9 年机电更新。

运营回收3.90年

项目回收·18月5.40年

项目回收·30月6.40年

均为税前、成本不完整的审计指示；正式股权 IRR 不可计算。

机电占 CAPEX83.0%

机电 / 液冷 6.24 亿美元，占初始 CAPEX；报价误差直接主导回报。

M07

时间假设12+18月

资质 12 月、施工 18 月是否并行未写清；“30个月”不是纯建设工期。

M10

电费口径AFA月调

底表固定电价与 0.015 美元价差没有项目报价支持，应以 TNB 和租约替换。

S12

模型完整性不完整

保险、维保、安保、备件、管理费、税、融资和营运资金尚未纳入。

P01–P02

01 证据合同、报价、规则进入来源登记；当前项目证据 0/10

02 假设已核验值进入基础情景；未核验值仅用于压力测试

03 月度模型收入、CAPEX、OPEX、税、债务与股权现金流勾稽

04 回报与压力回收、IRR、MOIC、DSCR、现金缺口与沉没风险

05 资本决定模型可靠性与失败成本满足要求后，提交下一阶段审批

模型决策路径

财务模型决策路径研究结论须对应模型变量，并说明对测算结果的影响

交易架构附件单页 PDF

证据 → 假设 → 月度现金流 → 回报与压力 → 资本决定财务模型为正文，交易架构见附件

01 证据进入合同、报价和规则替换内部假设

02 月度计算收入、CAPEX、OPEX、税与融资逐项勾稽

03 回报判断回收、IRR、DSCR与现金缺口测算

04 资本行动证据状态对应资本审批权限

当前阶段为 G0：模型可复算，项目证据不足，正式股权回报不可计算投资批准 = 否 · 新增风险资本 = 0

01证据登记与假设批准底表仅证明测算人假设；项目文件经复核后方可进入基础情景

01来源登记M 底表 · S 官方规则 · P 项目合同 / 报价

口径、日期、币种、单位复核

02证据分级已核验 / 内部假设 / 待取得 / 必要条件

责任人确认并留痕

03假设库基础 · 下行 · 压力；未核验值不得进入基础情景

锁定版本与截至日

04月度财务模型资金来源与用途 · 损益表 · 现金流 · 债务 · 股权回报

02五个模型模块每项研究须对应收入、成本、税务、融资或股权现金流

收入租户租约 → 月度账单计费 IT kW × 容量费；起租、包量、爬坡、电费穿透和信用支持分别建模。M03–M04 · P/签署租约

CAPEX 与工期土地 / EPC / TNB → 月度提款土地、土建、机电、外电、预备费、建设期利息和第9年更新分项列支。M05–M08 · M10 · P02

OPEX 与电力TNB / 运营合同 → 月度成本计费容量率与实际负载率分开；PUE、AFA、维保、保险、人员、安保和备件逐项进入。M09 · M11 · P01

税与跨境MIDA / LHDN / ODI意见 → 现金税普通税率、资本津贴、DESAC、预提税、SST与股息回流成本独立计算。S02 · S13 · P04

债务与股权融资报价 → 资本结构债务比例、提款、建设期利息、费用、摊还、DSRA、DSCR和股权分配瀑布。P03 · 融资条款待取得

03月度现金流与回报桥项目自由现金、债务现金流和股权现金流逐项勾稽

01计费收入容量费 + 穿透项 + 运维费

02现金 OPEX电力 + 运维 + 人员 + 保险

03EBITDA计费收入 − 完整现金 OPEX

04现金税 / 营运资金税务参数 + 应收应付变化

05CFADS可用于偿还项目债务的现金

06债务后现金CFADS − 本息 − 储备补足

07股权现金流股权提款 + 分配 + 退出

08决策输出回收 · IRR · MOIC · DSCR · 缺口

04输出与资本审批各阶段审批以模型可靠性和失败成本为依据

G0 · 当前模型可审计底表勾稽；允许无约束尽调

G1CAPEX 可承诺土地、电力、EPC 与月度提款资料完整

G2收入可融资租约、信用、起租与合规收入依据完整

G3回报可批准税后 IRR、MOIC、DSCR与下行通过

G4现金可分配稳定运行、无违约且通过分配测试

模型要求：研究结论须列明变量、当前值、来源等级、截至日、基础 / 下行情景和失效条件。与财务结果无直接关系的内容列入附件。

合规边界

税惠申请（DESAC）待马来西亚投资发展局书面确认；无优惠情景仍须通过财务门槛

境外投资（ODI）主体、资金来源与银行预审证据待取得

中马税务抵免、服务费、SST 与 PE 专项意见待取得

芯片与最终用途GPU、ECCN、许可、最终用户与远程访问材料待取得

项目事实与决策登记表

项目状态以本表为准；“待取得”不等于不满足，“处理中”不等于通过。
编号 / 主题	提议门槛	项目实际	控制证据	阶段 / 决策影响	负责人 / 截止日
F01 场地	有条件土地期权；正式供电后交割	待取得	土地文件未提供	G1 受阻；禁止交割	本地开发负责人（姓名待定） / 2026-09-19*
F02 一期规模	明确总电力 MW、可售 IT MW 与一期边界	待取得	技术方案未提供	全部财务指标不可计算	项目负责人（姓名待定） / 2026-09-04*
F03 电力	正式 TNB 文件、容量、日期与费用	待取得	TNB 文件未提供	G1 受阻；禁止土地交割	本地开发负责人（姓名待定） / 2026-09-19*
F04 租客	已批准的单一签约容量门槛；长期包量付费（take-or-pay）	待取得	租约与信用材料未提供	G2 受阻；禁止市场化资本	商业负责人（姓名待定） / 2026-09-19*
F05 EPC	范围锁定、固定价边界、LD、超支与完工支持	待取得	EPC 报价未提供	G3 受阻；禁止 NTP	EPC 顾问（姓名待定） / 2026-10-19*
F06 建设投资 / 运营成本	完整资金来源与用途、月度资金计划和运营预算	底表已取得	0821底表可复算；缺项目报价、完整OPEX和提款计划	可做审计指示，仍不可批准投资	财务负责人（姓名待定） / 2026-10-19*
F07 项目债务	可执行融资报价、可用于偿债的现金流、偿债与贷款期覆盖率	待取得	融资报价未提供	债务规模不得确定	融资顾问（姓名待定） / 2026-10-19*
F08 基金	真实首损、非保证优先分配、资本调用条件	待取得	基金条款未提供	不得募资或预测单层收益	基金管理人（姓名待定） / 2026-10-19*
F09 税务 / ODI	书面意见；无优惠情景仍满足批准门槛	待取得	专项意见未提供	G3 受阻	中马税务 / ODI 顾问 / 2026-10-19*
F10 芯片合规	GPU、ECCN、许可、最终用户与远程访问资料齐备	待取得	租户合规包未提供	G2 受阻；投资必要条件	合规律师（姓名待定） / 2026-09-19*

左右滑动查看证据、阶段与责任人 →

* 为本稿目标日期，须在首次管理层会议由实名责任人确认接受。

资本权限：开发预算上限、已支付、不可撤销承诺和可回收金额均为待取得。管理层批准明确数字之前，本阶段新增风险资本上限按 0 处理。

02 · 财务模型

财务模型全量展示

本节展示现有底表的全部可复算内容，以及建设提款、资金来源、税务、债务、股权回报和概率分析的完整模型结构。底表复算与审计指示已经完成；项目级输入缺失的模块保持“不可计算”，不以零值或行业参数补齐。

当前模型状态：底表复算通过；项目模型完整性与决策可靠性未通过底表版本 2026-08-21 · 审计复核 2026-08-22 · 项目 TNB / EPC / 租约 / 完整 OPEX 仍缺 · 内部底表不公开下载

同一计算引擎的六个模块状态由必填输入与校验结果决定；缺失不按 0 处理

底表复算339 / 339公式与缓存值已独立勾稽

月度运营审计指示租金、爬坡、水费、人工可算；成本不完整

建设与资金OPEN包件、里程碑、来源、IDC 与现金余额待取得

税务与 CFADS不可计算资本津贴、现金税、营运资金与维持性 CAPEX 待取得

债务与股权不可计算融资承诺、利率、摊还、DSRA 与分配条件待取得

概率分析未运行0 / 5 个概率分布获得批准

初始资本开支 · 底表

$751.64m

土地、土建、机电、外电；不是 EPC 报价。

M05–M08

运营后静态回收 · 审计指示

3.90 年

默认纯租金、电费穿透；税前且成本不完整。

CALC-02

项目启动静态回收 · 审计指示

6.40 年

按资质 12 月与施工 18 月串行。

CALC-03

税前不完整现金流 IRR · 候选根

18.5%*

3次符号变化；候选根须用XNPV曲线复核，且未计完整 OPEX、税和融资。

不可用于批准

口径说明：原表 27.61% 为未计投产前时间的运营序列 IRR。审计口径计入 18 / 30 个月投产前时间；月度资本提款、完整运营成本和税务参数补齐前，正式项目 IRR 保持“不可计算”。

资金用途 · 底表金额随资本开支系数联动

土地$33.36m4.4%

土建$51.43m6.8%

机电 / 液冷$624.00m83.0%

外市电$42.86m5.7%

已列初始用途$751.64m

资金来源 · 尚未形成不得以总投资倒推融资结构

项目债务待取得P03

股东资本待确定基金条款

建设期利息 / 费用未计P03

预备费 / 营运资金未计P01–P02

当前最低资金缺口≥$751.64m

收入租金、可计费容量、起租、爬坡、包量与信用支持 CAPEX土地、土建、机电、外电、更新与月度资本提款 OPEX / 电力PUE、AFA、电费穿透、维保、保险、人员与备件工期许可、接电、EPC、COD、租户上架与爬坡时间轴 税与融资企业税、资本津贴、DESAC、利率、摊还与储备 股权回报CFADS、DSCR、分配测试、股权现金流、IRR与MOIC

租金USD/kW/月底表 M03；合同待取得

稳态可计费容量率%底表 M04；以租约计费容量替换

实际负载 / 计费容量%底表 M11=100%；与租赁率分开

其他现金 OPEXUSD/kW/月P01 缺失；0 仅为底表复算

资本开支系数%相对底表 M05–M08；EPC 待取得

投产前时间不是“建设期30个月”；见 M10

初始资本提款底表一次性；均匀提款仅作审计情景

期末价值 / 初始投资%底表未计，默认0；退出依据待取得

年度税前现金流 · USDm

纯租金口径；365天；电费价差为0。

模型桥

稳态计费容量率 / 实际负载90% / 90%

稳态租金收入$233.28m

稳态电费价差$0.00m

稳态水费估算 / 人工$3.39m

稳态其他现金 OPEX$0.00m

稳态已知成本后现金$229.89m

第9年机电更新$124.80m

期末价值$0.00m

20年累计净现金$3,575.80m

原表运营序列 IRR27.61%

正式税后 / 股权 IRR不可计算

输入框上下限只用于拦截明显无效值，不代表市场区间、工程合理区间或已批准的敏感性范围。

完整年度现金流：投产前阶段及运营第1—20年

投产前阶段列示初始资本开支总额，运营期完整展示第1—20年。金额为 USDm，仍不含完整OPEX、税、融资和营运资金。
期间	等效计费率	租金收入	电费价差	水费	人工	其他OPEX	资本 / 更新支出	期末价值	项目现金流	累计现金

投产前月度资金表：完整月份、资本用途与资金缺口

金额为 USDm。起点列支与均匀提款只用于审计时间轴，不代表真实工程进度；融资输入完整后，累计用途同时计入资本开支、IDC与DSRA，资金来源逐月闭合。
月份	阶段	当月资本用途	累计用途	债务提款	股权提款	建设期利息	DSRA注资	期末债务	未落实资金缺口

本模型已纳入底表 CAPEX、租金、计费爬坡、实际负载、水费、人工、其他OPEX压力、提款口径、机电更新与期末价值；365天修正。

本模型明确未纳入完整 OPEX 预算、资本津贴与正式现金税、承诺费与前端费、营运资金、正式DSRA条款和工程里程碑提款。

项目批准前替换TNB 正式报价、EPC 分项报价及提款表、签署租约、完整运营预算、融资条款和税务意见。

债务与股权模型：输入完整后才计算 DSCR、LLCR 与股权回报

融资结构已建立，项目结果尚未启用以下字段默认留空。全部输入后仅生成“审计情景”；融资规模仍以签署条款、完整 CFADS 和贷款人模型为准。

项目债务 / 已列初始用途%融资承诺待取得；不采用行业杠杆

债务综合年利率%指数、利差与 floor 合并的审计输入

COD 后摊还年限年须与租约尾期和到期日一致

目标 DSCRx贷款人批准值待取得

DSRA月起存、补足和释放条件待取得

有效现金税率%一般税率24%不等于项目有效现金税率

维持性资本开支USD/kW/月不含第9年原表更新；资产计划待取得

债务提款顺序最终以融资文件和资本调用条件为准

DSCR约束后 COD 债务待输入含资本化IDC；不含承诺费与前端费

建设期利息待输入按月加权余额简化计算

最低 DSCR待输入仅在完整输入后显示

LLCR待输入贷款期 CFADS 现值 / COD债务

股权 IRR 候选根待输入审计情景，须检查多根

股权 MOIC待输入正股权现金流 / 负股权现金流

7 项融资、税务与维持性资本输入均为必填；缺失时失败关闭。

审计情景把有效现金税率作用于“运营现金−维持性资本−利息”的正数余额，未建立资本津贴、税损、利息限制、永久性差异与预提税计划；因此只用于检查模型结构，不构成正式现金税或税后回报。

同一月度引擎汇总到年度。未取得正式融资、现金税与完整运营预算前，本表只显示结构化空状态。
运营年度	CFADS	利息	本金	债务服务	DSCR	期末债务	股权现金流
输入待取得	不可计算

关键敏感因素：租金与资本开支

机电占初始投资

83.0% · $624.0m

租金每变动 10 美元

±$12.96m/年

容量率每变动 10pp

约±$27.5m/年

投产延后 12 个月

回收期 +1.0 年

单元格为运营后静态回收期；横向为租金，纵向为相对底表资本开支。数值仅为界面压力网格，不是市场区间或批准门槛。
CAPEX / 租金	140 USD	160 USD	180 USD	200 USD	220 USD

反推条件：目标回收期要求哪些参数成立

项目启动至回收目标年

最低租金—其他当前输入不变

最低稳态计费容量率—其他当前输入不变

最高资本开支系数—相对底表已列用途

6 年仅为可修改的分析目标，不是项目批准门槛。反推结果继承当前模型的全部证据缺口，只回答“在这些审计假设下什么必须成立”。

0 / 5概率分析未运行。 租金、CAPEX、COD、计费容量率和完整 OPEX 的分布、相关性、来源与批准状态均未取得；在此之前不输出 P10 / P50 / P90、成功概率或违约概率。

输入与证据登记：每一个数从哪里来

M=测算人底表；S=监管官方来源；P=项目文件缺口。底表来源不等于项目实际。
ID / 输入	当前值	直接来源	证据等级	决策前必须替换 / 确认
M01 · IT负载 / PUE	120MW / 1.15	基本假设!C4:C5	内部假设	一期技术方案、设计 PUE 保证
M02 · 外电 / 机柜	145.26MW / 6,000柜	基本假设!C7:C10	公式复算	TNB 接入容量、可售 IT 容量
M03 · 租金	180 USD/kW/月	基本假设!C49:C50	内部假设	签署租约、最低计费容量、起租日
M04 · 爬坡	10%起、每月+5pp、90%稳态	基本假设!C33:C35；现金流量表!B29:Y29	内部假设	租户交付计划；租赁率与IT负载率拆分
M05 · 土地	$33.36m	基本假设!C16:C17	内部假设	有条件土地协议、面积与币种
M06 · 土建	$51.43m	基本假设!C19:C20；公式隐含 RMB/USD=7	硬编码汇率	BOQ、原币报价、汇率日期
M07 · 机电 / 液冷	$624.00m	基本假设!C21:C23；$4,000/kW×1.3	内部假设	液冷范围、设备清单、EPC 报价
M08 · 外市电	$42.86m	基本假设!C24；公式 30,000/7	固定总额	TNB 连接费、PMMC、施工边界
M09 · 电费	买0.085 / 卖0.10 USD/kWh	基本假设!C39、C51	无项目报价	TNB 电价类别、容量/网络/AFA、合同穿透机制
M10 · 投产前时间	资质12月；施工18月	基本假设!C30:C31	是否串行未定	许可关键路径、EPC总进度、土地交割日
M11 · 实际用电率	100%	基本假设!C40	内部假设	租户负载曲线、IT负载率与计费容量的对应关系
M12 · 生命周期 / 期末价值	20年 / 0	基本假设!C59；底表未计期末价值	模型边界	土地剩余权益、设备残值、退出交易成本
M13 · 外电折算系数	95%	基本假设!C6	内部假设	功率因数、冗余架构与 TNB 计费容量
M14 · 水价 / 水量	1.23 USD/m³；300吨/日/10MVA	基本假设!C41:C42	工程口径未核	设计水量、水价、排污费、功率因数与备用水源
M15 · 人员 / 工资	25+9人；4,000 USD/人/月	基本假设!C43:C45	内部假设	组织编制、本地薪酬、轮班与外包合同
M16 · 第9年机电更新	原始机电20%；$124.80m	基本假设!C57:C58；现金流量表!K15	内部假设	分资产寿命、维保与替换计划；不得代替维持性CAPEX
S12 · 日历	365天；按实际月份	原表31×12修正；监管 AFA 按日历月 S12	规则核实	账单周期与计费规则
S13 · 普通企业税率	24%	LHDN 公司税率 S13	官方规则	税务意见、资本津贴与亏损结转
S02 · DESAC	10% / 15%或ITA；需申请	MIDA DESAC 指引 S02	规则，不是批复	MIDA原则批准、年度合规
P01 · 完整OPEX	待取得；交互默认0	底表仅电、水、人工	缺失	O&M、保险、安保、备件、税费、管理费预算
P02 · 月度资本提款	待取得	底表一次性列支；交互提供均匀提款压力口径	缺失	按包件和里程碑的月度资金用途表
P03 · 融资	待取得	底表未设置债务、利率、费用、摊还或储备	缺失	可执行融资报价、建设期利息、DSRA和偿债计划
P04 · 现金税	待取得	普通税率24%已核；资本津贴与DESAC未定	缺失	税务意见、资本津贴表、亏损结转与回流税费

公式、原表差异与完整性检查

CALC-01 初始CAPEX = 土地 + 土建 + 机电 / 液冷 + 外市电 CALC-02 月租金 = 可售IT kW × 单价 × 当月计费容量率 CALC-03 电费价差 = 可售IT kW × 计费容量率 × 实际负载率 × PUE × 小时 ×（销售电价 − 购电价） CALC-04 已知现金OPEX = 水费 + 人工 + 其他现金OPEX压力值 CALC-05 运营现金流 = 月租金 + 电费价差 − 已知现金OPEX − 第9年机电更新 CALC-06 项目现金流 = 项目起点一次性资本开支，或投产前按月均匀提款 + 运营现金流 + 期末价值 CALC-07 运营回收 = 运营累计现金首次覆盖初始CAPEX的插值月份 CALC-08 项目回收 = 项目启动至累计项目现金转正的插值月份 CALC-09 审计指示IRR = 项目月度现金流IRR年化 CALC-10 税后股权现金流 = CFADS − 债务本息 − 储备变化 + 股权提款 / 分配；P01–P04补齐前不输出 CALC-11 建设期利息 =（月初债务 + 当月提款 × 50%）× 月利率；仅作审计情景，实际采用贷款日计数规则 CALC-12 DSCR = 当月 CFADS ÷ 当月利息与本金；LLCR = 贷款期 CFADS 现值 ÷ COD 债务 CALC-13 股权 MOIC = 正股权现金流合计 ÷ 负股权现金流绝对值；IRR 与 MOIC 使用同一组月度现金流 CALC-14 输入证据状态 = 全部上游输入中最弱等级；任一正式必填项“待提供”，对应正式输出为空

检查	结果	说明
源文件公式复算	339 / 339	原缓存值与独立重算零差异。
原表运营回收	3.682年	含原表电费价差与372天口径，精确勾稽。
原表运营序列IRR	27.614%	精确勾稽；该指标不含投产前时间。
建设时间口径	未通过	基本假设 A2 写15个月，C31写18个月；本模型按 C31 提供18个月与总投产前30个月两种明确口径。
币种一致性	未通过	部分成本公式硬编码 ÷7；土地未使用同一换算。
完整OPEX / 税 / 融资	未通过	正式项目IRR、DSCR、CFADS和股权回报暂不计算。

附加情景 · 30MW / 180 柜算力业务（不进入主模型）

当前状态：容量算术可验证，盈利能力不可确认该情景不是 0821 底表的核心回报模型，不进入基金收益；仅在完整网页底稿保留 · 独立模型不公开下载

硬件代际NVIDIA 官方系统资料：S15 / S16

机柜数柜内部情景；不是已采购数量

单柜年收入万元内部情景；客户合同待取得

算力利用率%仅用于情景隐含 GPU 小时单价

站点外电上限MW内部前提；以 TNB 文件替换

所需外电容量26.15MW

PUE 与冗余外电系数已计入。

年收入情景¥9.00bn

收入，不是利润或可分配现金。

全成本后现金不可计算

容量租约、电价、汇率、GPU成本和完整OPEX均待取得。

当前可确认利润0

缺采购价、折旧、合同、网络、O&M、税与融资。

GB200：180 柜约需 26.15MW，低于 30MW 名义上限，保留约 3.85MW；仍须以正式设计和 TNB 容量确认。

GPU 数量12,960

情景隐含 GPU 小时单价¥8.81

向 IDC 支付容量费待签署租约

电费待 TNB 报价

基金纳入 ComputeCo 收益0

正式税后 / 股权 IRR不可计算

已纳入柜数、单柜功率、PUE、外电系数、利用率、收入情景、IDC容量费与电费。

未纳入GPU采购/折旧、网络、维保、人员、备件、软件、客户折扣、税、融资与残值。

基金边界ComputeCo 不进基金、不交叉担保；基金只按独立长期合同收容量费和电费。

外部公司案例不进入本情景硬件、客户、计价、折旧和资本结构不可比；没有完成同口径调整的公司 ARR、合同额或利润数据均不展示。

建模原则

偿债基础为租户长期固定容量费。税收优惠、电费价差、GPU 行情和未来再融资不计入基础偿债来源。

基础情景

一项目 / 一期一 ProjectCo，资产、合同、收入和债务集中。
租客自持 GPU，项目公司提供电力、制冷、机柜与运维。
电费逐月穿透，PUE 风险按合同清晰分配。
开发资金、建设资金与运营期长期资本分阶段进入。
股息为主要利润回流路径，服务费只覆盖真实服务。

基础情景排除项

“柔佛项目天然享受 0%—10% 税率”的笼统口径。
以租客自带 GPU 代替出口管制审查。
通过高额服务费将马来西亚利润压至零。
以剩余收益分成比例代替平层目标 IRR 计算。
以未来再融资或退出估值作为基础偿债来源。

实施顺序

项目验证：电力、土地、租户、许可、税收资格开发资金

价格与融资锁定：EPC、长周期设备、项目债务、储备金建设资金

运营扩展：COD、稳定运营、长期债务置换运营资本

03 · 模型口径纠偏

统一定义，确保回报可比

模型影响统一容量、租金、天数、工期、税率和收益层级，避免同一变量被重复或错位计算。

原表述	问题	建议口径	状态
优先级“年化 6%、保本优先”	涉嫌承诺本金不受损失或最低收益。	“6% 累计优先分配基准，非保证，仅从实际可分配现金支付”。S01	红线
国内“1:3 杠杆”	权益分层与债务杠杆混淆；比例口径不一致。	明确各层实缴份额及项目债务，分别披露基金权益结构和 ProjectCo LTV。	重算
平层“超额 12%—15%”	剩余收益分成比例不等于 12%—15% IRR。	分别定义目标 IRR、门槛收益和剩余收益分成。	误导
柔佛 0%—10%、最长 15 年	混合了 JS-SEZ、Malaysia Digital 与 DESAC。	纯 IDC 优先评估 DESAC；JS-SEZ 按活动与旗舰区逐项判断。S02 S03	待确认
服务费预提税 7.5%—10%	对中国服务商不存在通用 7.5% 档。	按服务地点、服务性质、协定与马来西亚国内法拆分；境外履行部分与现场履行部分分别测试。S04 S05	税务意见
服务费把马来西亚利润降为零	转让定价、扣除、受益测试和优惠资格风险高。	服务费只覆盖真实、可验证、可验收的服务；股息为主。	停止
中国 25% 是税负底线	混淆毛额、净所得、税收抵免、主体税率与 LP 类型。	分别建立股息、服务费和基金分配三套税务模型。	重建模型
SPV“不碰卡”即可隔离风险	实际最终用户、母公司、远程访问和 GPU 来源仍受监管。	独立芯片与最终用途合规附件，设置审计、暂停与解约权。S06 S07	关键
电力与土地顺序	两项工作需并行；无条件买地会放大沉没成本。	签署有条件土地期权并同步开展电力可研；取得正式供电合同后交割。	采用

04 · 主体与税基

主体边界决定收入归属、税基和现金回流

模型影响决定收入记在哪个主体、哪些费用可扣除、预提税与回流成本，以及哪些债务和现金可相互隔离。

建议由上市公司与市场化 LP 通过境内单项目基金出资，由境内 ODI HoldCo 负责投资与治理，由马来西亚 Site ProjectCo 持有并运营 IDC；最终以公司决议、基金文件、ODI 意见和融资文件为准。

拟议资本主链 · 尚未落实

上市公司 / 市场化 LP按基金合同承担风险
交易红线：拟要求上市公司不担保、不补仓

境内单项目股权基金单一项目、独立核算
优先 / 市场化 / 发起人层

境内 ODI HoldCo投资、治理、外汇与利润汇回
不承接大额服务费

Malaysia Site ProjectCo资产、TNB、租约、融资、DESAC
原则上一项目 / 一期一主体

运营与合同 · operations

境内 ServiceCo设计、采购支持、远程监控
真实 SOW、工时与验收

马来西亚 O&M设施运维、现场响应
本地许可与人员

合规租户自持 GPU、长期 take-or-pay
信用支持与最终用途承诺

ODI 与服务主体分离

避免同一主体同时承接基金资金和境外大额服务费，降低资金混同、转让定价和真实性审查风险。

PropCo / OpCo 拆分判断

资产、合格资本支出和运营收入拆分可能影响 DESAC 资格与项目融资。取得 MIDA 和贷款人书面确认前，维持单一 Site ProjectCo。

不设置新加坡 / 阿联酋中间层

缺少明确商业理由的中间层未必降低税负，并增加受益所有人、PPT、经济实质和税收抵免风险。

完工与超支目标分配

拟由非上市项目发起人或已承诺的 completion equity facility 承担，并在治理和交易文件中落实不得向上市公司 LP、其他 LP 或基金追索的边界。

风险最终承担矩阵

合同未签署前均为目标分配，不代表已实现风险转移。
风险	初始承担方	最终承担方 / 上限	合同工具	当前缺口
COD 延期	EPC 方	超过 LD 上限部分由发起人完工支持承担	工期保证、延期 LD、长停权	EPC 条款未提供
CAPEX 超支	发起人	completion facility 的已承诺金额以内	固定价 EPC、预备费、补足承诺	金额未提供
租户违约	租户 / 担保人	信用支持以外由项目权益承担	母保 / SBLC、终止款、押金	租约未提供
PUE 不达标	EPC 或 ProjectCo	按设计、施工、运营责任拆分	性能保证、测试与 LD	性能边界未提供
电力接入失败	发起人开发资本	不向市场化 LP 追索	有条件土地、退款权、开发费封顶	退款权未提供
芯片 / 最终用途违规	租户	项目停机与融资损失超赔偿部分由权益承担	披露、审计、暂停、解约与赔偿	合规附件未提供

左右滑动查看合同工具和未覆盖风险 →

05 · 资本投入与账户

CAPEX 按月度提款列示可回收金额

模型影响替换一次性初始投资假设，形成月度 Sources & Uses、建设期利息、储备账户和净沉没风险。

当前只有内部底表 CAPEX，没有项目级 EPC / TNB 报价、付款计划、融资承诺和资本调用文件。控制表中的项目实际仍标为“待取得”，任何未签署的融资意向不得计入已承诺资金。

资金来源与用途控制表

单位、币种、含税口径、一期范围和时点须在模型封面统一；空值不按零处理。
用途 / 来源	项目实际	证据标准	模型处理
土地 / 期权与开发费	待取得	已签协议、付款与退款安排	列入 Uses；不可退部分计入沉没风险
电力接入、变电与线路	待取得	TNB 正式文件与费用表	列入 Uses；按付款节点进入月度计划
EPC、长周期设备与业主成本	待取得	范围矩阵、报价、工期与付款里程碑	列入 Uses；区分固定价、暂估与排除项
许可、税费、融资费、IDC 与储备	待取得	顾问报价、税务口径、贷款条款	列入 Uses；不得埋入笼统“其他”
预备费、营运资金与租户替换储备	待取得	独立工程师与压力测试	列入 Uses；与 sponsor support 分开
发起人 / 优先 / 市场化 / 劣后权益	待取得	签署认购与可调用承诺	仅签署且满足先决条件者计入 Sources
建设债务、租户预付款与补助	待取得	有约束力承诺及提款条件	仅可提款金额计入 Sources

首列已固定，左右滑动查看证据与模型处理 →

总用途 = 土地与开发 + 电力 + EPC与设备 + 业主成本 + 许可税费 + 融资费 + 建设期利息 + DSRA + 营运资金 + 预备费资金缺口 = 总用途 − 已签署且可提款的资金来源建设债务占比 = 可提款建设债务 ÷ 总用途完工支持余量 = 已承诺完工支持 − 尚未覆盖的完工资金缺口

建设期月度资金计划

月份	期初现金	工程 / 设备 / 其他用途	权益注入	债务提款 / 费用	期末现金	未提款债务	完工缺口
开工至 COD：待排程	不可计算	待取得	待取得	待取得	不可计算	不可计算	不可计算

基金资本调用仅在对应审批条件满足后

ODI 分批汇出按 EPC 与工程进度
银行逐笔真实性审核

ProjectCo 受控账户收入归集、OPEX、债务服务
储备与分红受限

股息回流ProjectCo → HoldCo → 基金 → LP

账户体系

收入归集户

固定容量费、电费与辅助服务全部进入受控账户。

运营账户

税费、电水费、必要 OPEX 和保险按预算支付。

储备账户

DSRA、维修、税务、租户替换与重大维护。

分红账户

通过 DSCR、储备金和合规测试后释放。

基金与 ODI 时序：G2 前仅准备认购、备案和托管文件。G2 通过后、G3 前，如确需为备案完成首期实缴，须另行取得明确金额的合规性审批；资金只留在托管 / 合规现金管理账户并计入风险敞口。基金管理人已登记、基金已备案，且 ODI HoldCo 下投的全部先决条件满足后，方可进入 G3 的增资和汇出。未单独批准前，实际缴付为 0。

06 · 收入模型

收入模型以签署租约生成月度现金流

模型影响租金 × 可计费 IT kW × 最低包量 × 起租与爬坡；电费、运维费和一次性服务费分别建模。

Base revenue

固定容量费

按承诺 IT kW / MW 收费，take-or-pay；Ready-for-Service 或视同验收日起计费。

Pass-through

电费

TNB 账单、最大需量、AFA、绿电溢价及新增税费逐月自动穿透。

Ancillary

辅助服务

Cross-connect、remote hands、安装调试与其他可验证服务。

Efficiency

PUE 机制

超过合同 PUE 的额外设施耗电由项目承担；节能收益可约定分享。

租客合同矩阵（全部为谈判目标）

项目权利以最终签署文本、信用支持和适用法律意见为确认依据。
条款 ID	谈判目标	风险承担 / 信用支持	项目实际	负责人 / 截止日	阶段
TN-01 期限 / 解约	贷款尾期覆盖；无便利解约	租户承担准备和提前退出风险	待取得	商业负责人 / 待指定	G2
TN-02 信用支持	母保 / SBLC；金额与期限经贷款人确认	担保人或开证行；覆盖额度待批准	待取得	财务顾问 / 待指定	G2
TN-03 RFS / 起租	租户 GPU、负载或内部许可延迟不影响固定费	租户承担其准备风险	待取得	商业 + 法律 / 待指定	G2
TN-04 终止付款	覆盖未偿债务、未摊销 CAPEX 与再出租成本	租户 / 担保人；公式与上限待谈	待取得	法律 + 贷款人 / 待指定	G2/G3
TN-05 转让 / step-in	租约、保证和应收可转让；贷款人可接管	贷款人权利待直接协议落实	待取得	融资律师 / 待指定	G3
TN-06 GPU / 用途	转租、最终用户、远程访问和设备变更需批准	租户赔偿 + 信用支持；项目保留目标暂停权	待取得	合规律师 / 待指定	G2

固定容量收入 = 已签约且可计费 IT kW × 单价 × 计费期间 × (1 + 调价率) 当期收入 ≠ 当期现金：现金回收还取决于账期、押金、预付款、扣减、服务抵扣和坏账终止付款覆盖率 = 可执行终止付款及信用支持 ÷（未偿债务 + 未摊销 CAPEX + 再出租成本）

模型必须分别记录已签约容量、可计费容量、物理负载与实际回款；四者不可互相替代。当前全部项目输入待取得，因此收入、现金与覆盖率均不可计算。

07 · OPEX 与债务模型

债务规模以完整 CFADS 为基础

模型影响补齐电力、维保、保险、人员、备件和管理成本；按利率、摊还、DSRA 与 DSCR 反推债务规模。

内部筛选基准 · v2026-08-22用于筛除弱结构，不代表市场惯例、贷款人要求或已批准条款。投融资负责人须实名接受；签署租约、贷款人条款书和独立工程师报告取得后逐项替换。

一期签约容量

≥80%

最好 100%；未签约超前建设不超过 10%—15%。

建设期项目债务

40%—50%

占总成本上限；随 EPC 固价、租户与电力确定度调整。

稳定运营 LTV

55%—65%

仅在 COD 且稳定运营后评估长期再融资。

DSRA

12 个月

单租户项目建议覆盖 12 个月债务服务。

指标	内部筛选建议	选择理由	批准门槛	项目实际	替换文件	偏离 / 豁免
租约期限	10—15 年且覆盖债务尾期	减少债务尾期再出租风险	待投委会 / 贷款人批准	待取得	签署租约与贷款人条款书	无
基准 DSCR	≥1.50x	单租户及收入集中度缓冲	待贷款人批准	不可计算	贷款人模型与条款书	无
压力 DSCR	≥1.20x	检验收入、成本和延迟压力	待贷款人批准	不可计算	贷款人下行情景	无
EPC 预备费	10%—15%	覆盖范围缺口与建设不确定性	待独立工程师批准	待取得	EPC 报价与独立工程师报告	无
容量签约	80%—100%	限制未签约超前建设	待投委会批准单一值	待取得	签署租约与信用支持	无

CFADS = 收到的固定容量费 + 电费净回收 + 辅助服务现金 − 现金 OPEX − 现金税 − 维持性资本开支 ± 营运资金变动 DSCR = 当期 CFADS ÷ 当期债务本息；LLCR = 贷款期 CFADS 的折现值 ÷ 期初未偿债务 DSRA 月数 = 可用 DSRA 余额 ÷ 下一周期平均月度债务服务

融资与担保包控制矩阵

文件 / 条款	谈判目标	项目实际	风险承担 / 信用支持	负责人 / 阶段
TNB / 电力	容量、日期、费用、退款与延误责任可依赖	待取得	未落实前由发起人开发资本承担	本地开发团队 / G1
EPC / 设备	范围完整、固定价边界、工期 / 性能 LD、终止权	待取得	LD 上限外由已承诺完工支持承担	EPC 顾问 / G3
贷款 / 账户	提款 CP、偿债、DSRA、现金清扫、分红锁定	待取得	ProjectCo 资产与现金流；追索边界待签	融资顾问 / G3
担保 / 抵押	股权、账户、应收、租约、保险、直接协议	待取得	不得默认上市公司 LP 或其他 LP 提供追索	融资律师 / G3

DSRA 当前仅有筛选建议，尚未定义起存时点、合格工具、补足顺序、提款条件与释放条件；在这些字段落定前不得把“12 个月”视为已具备缓冲。

TNB 的流程性“Green Lane”不构成本项目供电保证。项目证据包括正式供电合同、变电站距离、线路路权、土地移交和测试条件。

08 · 基金收益分层

基金分层以项目回报为基础

模型影响由项目可分配现金推导各层 MOIC / IRR；优先分配不构成保本，分成比例不替代收益计算。

Preferred LP

优先层

返还本金后，按 6%—8% 累计优先分配基准支付；非保证，只来自实际可分配现金。

Market equity

市场化权益层

返还本金并达到约定目标门槛后参与超额收益分配。

Sponsor junior

发起人劣后

承担开发费、完工、超支和第一损失；以认购、补足和追索文件为落实依据。

历史口径校正：“平层 12%—15%”并非自然结果

以下简化计算假设三层各投 1 份、持有 5 年、优先层按 6% 复利、三层先返本，平层仅取得剩余超额的 15%，忽略中间分配、费用与税。

基金整体 MOIC	平层 5 年 IRR	含义
1.50x	约 3.3%	远低于 12%—15% 的直观表述。
2.00x	约 6.9%	即使基金翻倍，平层回报仍受分配比例限制。
约 2.81x	12.0%	平层实现 12% IRR 所需基金整体回报。
约 3.36x	15.0%	平层实现 15% IRR 所需基金整体回报。

历史口径校正计算器

基金整体 MOIC（x）优先分配基准（% / 年）平层剩余分成（%）持有年限（整数年）

平层回收倍数

—

平层年化 IRR

—

12% 目标需基金 MOIC

—

15% 目标需基金 MOIC

—

假设三层等额出资、三层先返本、优先层 6% 复利、平层仅分得剩余的 15%。该工具只用于揭示旧口径的数学关系，不是项目或基金模型。

基金协议与第一损失控制矩阵

条款 ID	控制事项	必须写入的内容	项目状态	负责人 / 阶段
FD-01	出资与资本调用	基金备案首期出资、托管、调用 CP、未调用责任与用途限制	待取得	基金管理人 / G2-G3
FD-02	损失分配	净资产减少顺序、劣后耗尽点、回拨 / clawback 与恢复机制	待取得	基金律师 / G3
FD-03	分配瀑布	返本顺序、优先基准、catch-up、超额分成、税务分配与费用	待取得	基金律师 / G3
FD-04	治理与追索	保留事项、利益冲突、关联交易、关键人、替换管理人、LP 不追索	待取得	投委会 / G3

第一损失容量 = 已实缴且未返还的劣后资本 + 已承诺且可调用的额外劣后资本第一损失吸收额 = min（项目净损失，第一损失容量）其他层损失开始点 = 项目净损失超过可执行第一损失容量之后 “劣后承担首损”只有在损失顺序、估值减记、回拨与执行机制写入文件后才成立。

额外劣后资本仅指事先约定的开发、完工或超支支持，不得写成对 LP 本金或收益的刚性补足。

09 · CFADS 与现金瀑布

收入至股东现金逐项勾稽

模型影响收入减 OPEX 与现金税得到 CFADS；扣除本息与储备后，余款通过分配测试形成股权现金流。

ProjectCo 现金瀑布

税费、电费、水费与必要 OPEX运营连续性

保险及维护资本开支资产完整性

项目债务利息与本金高级债优先

补足 DSRA、维修、税务与租户替换储备风险缓冲

DSCR 不达标时现金清扫禁止分红

满足全部限制后向基金分红最后释放

基金层现金瀑布

基金税费、管理费与必要储备基金存续

返还优先 LP 实缴本金先返本

6%—8% 累计优先分配基准非保证

返还市场化权益层及发起人本金同序或分序待定

市场化权益层达到约定目标门槛定义需明确

发起人取得 20%—30% 超额激励，其余按约定分配谈判参数

若拟由劣后方取得 85%—88% 的剩余收益，应把开发期费用、完工支持、成本超支、第一损失和失败沉没成本的承担范围、金额上限与执行文件逐项匹配；未签署前不得对外表述为已承担。

退出与再融资执行路径

路径	启动条件	关键公式 / 输出	当前结论
无再融资持有	基准情景；只靠运营现金和原债务摊还	各层 MOIC / IRR、现金锁定年限、尾期价值	不可计算
COD 后再融资	G4B 稳定运营、DSCR / LLCR 合格、租约尾期充足	取 LTV、DSCR、LLCR、租约尾期与贷款人承诺五项容量的最低值	不可计算
股权出售	买方尽调、贷款人同意、税务和合规条件满足	权益价值 = 企业价值 − 净债务 − 交易成本 − 税	不可计算
租户违约处置	终止 / step-in / 再出租权可执行	本金回收率、DSRA 续航、重新出租成本与时间	不可计算

再融资总债务 = min（LTV容量，DSCR雕刻容量，LLCR容量，租约尾期支持容量，贷款人承诺额）再融资可分配现金 = 再融资总债务 − 原债清偿 − 融资费用 − 必须补足的储备退出净回收 = 出售总价 − 未偿债务 − 税费 − 交易成本 − 违约 / 整改准备基础投资判断必须在“无再融资”情景成立；再融资只作为上行情景，不作为填补基准回报的假设。

10 · 税率与资本津贴

完整项目模型拟以 24% 普通税率建立无优惠情景

模型影响普通税率、资本津贴、亏损结转和 DESAC 情景共同决定现金税；未获批优惠不得进入基础回报。

MIDA 指南把 data centre and cloud computing / data centre and data hosting 纳入可申请活动，但新公司资格、关联主体、分档条件、第二个五年期要求及合格资本开支仍需逐项确认。当前互动模型尚未计算现金税；完整项目模型建成后，以 24% 建立无优惠情景，税收优惠只作为获批后的单独情景。S02

资格预判

新设主体、关联马来西亚实体、活动与资本开支范围。

原则批准

MIDA 对路径、档位和主要条件的书面意见。

条件计划

资本开支、人员、供应商与分期履约计划。

开始认定

申请前 CAPEX 和首张销售发票时点确认。

年度合规

逐年监测；不满足条件时按普通税率并测试追补、利息和现金缺口。

申请路径 · 非项目结论

100% ITA

合格资本支出，不含土地；首个 5 年。延长、Tier 1 与逐年适用均附条件。

申请路径 · 非项目结论

60% ITA

合格资本支出，不含土地；首个 5 年。延长、档位与逐年适用均附条件。

申请路径 · 非项目结论

10%

特别税率路径的首个 5 年；档位、延长和逐年适用均附条件。

申请路径 · 非项目结论

15%

特别税率路径的首个 5 年；档位、延长和逐年适用均附条件。

申请时点与资格控制

在 proposed project 开始前提交；DESAC 将“开始”定义为项目首张销售发票。
ITA 路径下，申请提交前发生的资本开支通常不视为合格资本支出。
指南显示申请受理期至 2027 年 12 月 31 日；项目应提前确认后续新激励框架与过渡安排。S02
资本密集型 IDC 不能简单认定 10% 税率优于 ITA，应按现金税 NPV 比较。

至少比较五种税务情景

24%

普通税率基准情景。

10%

DESAC 特别税率 Tier 1。

15%

DESAC 特别税率 Tier 2。

60% ITA

投资税务抵免路径。

100% ITA

更高资格路径。

无 DESAC

作为基础 / 下行情景，仍须满足 DSCR、LLCR、权益回报和流动性门槛。

JS-SEZ 边界：官方指南的 5% / 15 年口径针对 Global Services Hub 等特定活动，AI/量子供应链条款也对应特定制造活动和旗舰区。纯机柜、电力、制冷和托管不能仅因租户使用 AI 芯片就自动套用。S03

11 · 跨境税费与回流

股东净回款应计入全部跨境税费

模型影响股息、利息和真实服务费分别计算预提税、SST、抵免与交易成本，形成投资人净现金。

回流路径	建议定位	主要判断	需要的证据
ProjectCo 股息	主路径	马来西亚对中国协定表列股息预提税为 NIL，但不代表整体税负低；仍需建模 ProjectCo 企业所得税、中国侧纳税与抵免限制。S04	持股链、税务居民身份证明、审计报表、完税与可分配利润。
境内 ServiceCo 服务费	辅助	按真实服务、履行地点和可比价格支付；不能以压低 ProjectCo 利润为目标。	主服务协议、SOW、人员工时、成本池、远程登录、成果与验收。
基金向 LP 分配	待专项意见	穿透与纳税口径取决于基金组织形式和 LP 类型；“先分后税”不代表免税。	基金组织形式、LP 类型、基金合同、税务意见。

服务费的工作口径

旧规则框架下，部分在马来西亚境外履行的服务可能符合预提税豁免；须按服务分类、实际履行地点、合同和届时有效规则取得马来西亚税务意见。S05
在马来西亚现场履行的管理、技术或咨询服务，旧分析按毛额 10% 作为工作口径；实际应以适用国内法、协定与专项意见为准。S04 S05
另行评估 SST、长期现场人员形成服务 PE、受益测试、转让定价与电子发票要求。
中国侧按真实净所得、境外税收抵免、收款主体实际税率和抵免限额建模，不使用统一“25% 底线”。

税务部分只能作为结构讨论与尽调清单。正式资本调用前，必须取得中马两地书面税务意见，并把现金税、不可抵免预提税、SST 与 PE 风险纳入模型。

12 · 资本提款与 ODI

审批与银行放款时点决定资本何时真正到位

模型影响备案、银行审核、汇出和增资时点计入提款表；延迟将增加工期、融资费用和流动性缺口。

确认境内 ODI HoldCo 为申请主体及基金备案时序主体与资金来源

基金完成必要首期实缴与备案，资金仍留境内受控账户不得提前汇出

准备具体 IDC 可研、土地、电力、租约、预算与资金用途项目真实性

发改备案或核准项目管理

商务主管部门备案或核准境外投资证书

通过银行办理 ODI 外汇登记银行审核

按 EPC 和工程进度分批汇款逐笔真实

投产后持续完成权益、再投资与利润汇回申报持续合规

发改口径

地方企业非敏感项目，中方投资额 3 亿美元以下，按现行第 11 号令通常由注册地省级发展改革部门备案；3 亿美元及以上由国家发改委备案。S08

商务口径

敏感国家、地区和行业实行核准，其他境外投资实行备案；地方企业向所在地省级商务主管部门办理。S09

ODI 资料清单

控制项	必须确认	证据	状态	负责人 / 阶段
申请主体	境内 HoldCo 名称、注册地、控制链、管理人 / 基金关系	主体证照、股权图、基金文件	待取得	ODI 顾问 / G2
发改路径	地方 / 中央、敏感性、中方投资额及聚合口径	正式分类备忘与受理意见	待取得	ODI 顾问 / G2
商务路径	备案 / 核准、最终目的地与业务范围	主管部门材料清单与证书	待取得	ODI 顾问 / G3
银行 / 外汇	资本金、境内外融资、担保、前期费用与分批汇出	银行预审、登记与逐笔凭证	待取得	财务负责人 / G3
投资额口径	中国方股权、债权、担保及其他融资支持是否聚合	Sources & Uses、董事会 / IC 决议	待取得	财务 + 法律 / G2
前期费用	土地、电力、顾问、设备定金的金额和可退性	合同、发票、退款权与支付许可	待取得	开发负责人 / G1-G2

SAFE 环节的具体办理条件须由开户 / 办理银行与 ODI 顾问按当前主体和交易材料确认。S10

13 · 可服务客户与芯片合规

未通过合规审查的客户收入按零计

模型影响客户、GPU、最终用途、远程访问与许可资料不完整时，相关容量不得计入可融资收入或稳态利用率。

监管关注的不只是芯片所有权，还包括 GPU 型号与 ECCN、来源与许可、租户及最终母公司所在地、实际最终用户、远程访问者和最终用途。

马来西亚端

MITI Directive No. 1/2025 对符合 Annex I 分类代码和技术参数、或无法排除落入范围的先进 AI 芯片，要求就出口、转运或过境进入 AICA / STA 许可判断。进口、境内转移和持续使用须按其各自适用规则另行分析，不以新闻稿概括。S11

美国端

若具体物项、主体与交易落入 EAR 管制范围，许可证要求持续适用，除非律师确认某项明确例外可以使用；不能仅因设备位于马来西亚而排除。S07

逐台设备与交易控制矩阵

控制字段	必须取得	当前状态	律师结论	合同控制 / 阶段
设备识别	型号、序列号、制造商、ECCN、马来西亚分类、原产地	待取得	待按设备确认	台账、盘点、变更批准 / G2
贸易路径	出口、re-export、过境 / 转运、AICA 与许可文件	待取得	待按交易确认	文件审计、补件 / G2
主体穿透	租户、UBO、最终母公司、最终用户、远程访问者	待取得	待按日期筛查	变更须批准 / G2
用途限制	工作负载、第三方训练、转租 / 分时、远程访问架构	待取得	待专项意见	暂停 / 断电 / 终止均为目标权利 / G2
赔偿与信用	罚款、停机、扣押、融资损失、再出租成本及赔偿上限	待取得	待确认可执行性	信用支持与赔偿匹配 / G2-G3
持续监测	律师意见版本、适用日期、季度声明与监管变更通知	待取得	待建立更新机制	审计、step-in 均为目标权利 / G3-G4B

出口管制变化快。签约和资本调用前必须由具备美国 EAR、马来西亚 Strategic Trade Act 经验的律师按具体 GPU、租户、最终用户和远程访问架构出具意见。

14 · 投资与提款条件

资本提款对应新增价值与最大损失

模型影响每个阶段对应资本提款、退款权、可回收价值和最坏沉没损失；证据未齐时，该阶段提款为零。

开发期

初步站点、电力可研、租客画像、MIDA 预沟通。仅发起人封顶开发资金。

场地与电力

有条件土地期权、正式 TNB 文件、连接日期和费用、独立工程师确认。

收入锁定

达到投委会批准的单一签约容量门槛，并取得有效信用与芯片合规支持。

FID / NTP

税务路径、ODI、EPC、许可、融资与资金平衡已确认；无优惠情景仍通过最低门槛。

G4A / G4B

完工 / 稳定运营

完成技术验收与 RFS 后，以稳定 CFADS、DSCR 和合规状态评估再融资或分红。

“允许投入”是待批准上限，不是自动授权；每次付款仍需对应证据、审批和预算余量。
阶段	必须满足	允许投入 / 上限	已付 / 已承诺	可退 / 可回收	净沉没风险	状态
G0 开发	项目负责人、开发预算、停止点与退款权批准	待批准；未批准前为 0	待取得	待取得	不可计算	未通过
G1 场地 / 电力	有条件土地权利、正式供电文件、独立工程意见	待批准的期权与必要设计费	待取得	待取得	不可计算	未通过
G2 收入 / 合规	批准的单一签约门槛、信用支持、GPU / 最终用途意见	仅准备文件；首期实缴须另批明确金额，未批前为 0	待取得	待取得	不可计算	未通过
G3 FID / NTP	基金已备案、ODI、MIDA D1 / 税务路径、EPC、许可、融资和资金平衡；无 DESAC 基准仍过门槛	按批准月度计划调用权益与债务	待取得	待取得	不可计算	未通过
G4A RFS	技术验收、RFS / 起租、债务转段与储备到位	运营预算；禁止仅凭技术完工分红	待取得	待取得	不可计算	未通过
G4B 稳定运营	稳定 CFADS、DSCR / LLCR、合规与储备测试	符合贷款限制的再融资 / 分红	待取得	待取得	不可计算	未通过

总风险敞口 = 已支付现金 + 不可撤销承诺 + 投资人 / 发起人可能承担的对外保证与追索可回收金额 = 现金余额 + 可退定金 + 对手方保证、赔偿和信用支持的审慎可回收值 + 可出售资产审慎净值净沉没风险 = max（0，总风险敞口 − 可回收金额）增量风险资本 = 本次审批后总风险敞口 − 审批前总风险敞口

15 · 模型敏感性与下行

压力测试聚焦主要回报变量

模型影响测试租金、可计费容量率、CAPEX、投产时间、电价与融资对回收、IRR、DSCR 和现金缺口的影响。

风险轴	至少测试	关键输出	主要传导
建设延期	COD 延迟 6 / 12 个月	IDC、承诺费、EPC 延长费、租金延迟、完工缺口	建设期利息与费用上升 → 完工支持消耗；DSRA 通常在运营期才作为偿债缓冲
CAPEX	超支 10% / 20%	发起人补足、LTV、完工资金缺口	权益需求上升 → 回报下降 → NTP 条件失效
负载	物理负载 50% / 70% / 85%，并单独测试签约与可计费容量	容量费、电费周转、PUE 与 OPEX	物理负载不等于签约或可计费容量；低负载是否影响固定费取决于签署租约
租户违约	空置 12 / 24 个月	DSRA 续航、LLCR、高级债本金回收率	收入中断 → 储备消耗 → 接管 / 再出租成本
电力	电价 +10% / +20%，穿透延迟	营运资金、应收账款、现金缺口	租户支付滞后 → 短期流动性压力
PUE	1.4 / 1.5 / 1.6	设施耗电、合同赔付、毛利	效率不达标 → 项目承担额外用电
利率	+200bp / +400bp	DSCR、LLCR、再融资规模	债务服务上升 → 现金清扫 / 分红受限
汇率	MYR / USD / CNY ±10% / ±20%	CAPEX、债务、回流与基金回报	币种错配 → 资本需求或回报波动
税务	DESAC 延迟 / 被拒	现金税 NPV、DSCR、权益 IRR	税负上升 → 可分配现金下降
合规	许可延迟 / 租户母公司受限	起租、停机、解约、再出租	服务中断 → 收入与融资条件同时受损
退出	资本化率 +100bp / +200bp	退出价值、MOIC、IRR	估值下降 → 劣后与平层先受损

运营压力

用 DSCR、现金余额和可分红能力判断。

租户违约

用终止款、DSRA 续航、LLCR 和高级债本金回收率判断。

权益回报

分层展示各层 MOIC / IRR，不用基金整体回报代替单层回报。

当前输出：S02 已提供租金、可计费容量率和 CAPEX 的审计指示敏感性；债务、税务、违约、汇率和退出压力仍不可计算。取得项目输入后，应同时报告基准、单因素、组合下行和失败情景，不得只展示权益 IRR。

16 · 模型数据补齐

90 天目标：以项目证据替换内部假设

模型影响每个工作包须交付可录入模型的金额、数量、日期、合同条款或明确的“不可用”结论。

90 天工作计划用于形成投资人、贷款人、税务顾问和合规律师可共同复核的证据包，不以开工为完成标准。

第 0—15 天

确认口径

确认项目 MW、地点、一期范围与股东
统一基金层级与首损原则
启动土地、电力、租户三条线
建立数据室与责任矩阵

第 16—30 天

可研资料

有条件土地期权草案
TNB 接入方案与费用框架
租客条款清单与信用材料
MIDA / DESAC 预沟通

第 31—60 天

交易文件草案

EPC 方案、固定价边界与预备费
租约、SBLC / 母保与合规附件
ODI 可研、资金来源与穿透
中马税务与出口管制意见初稿

第 61—90 天

阶段评审

独立工程师与模型压力测试
融资条款清单与账户协议
完成 G1 / G2 证据清单
决定继续、重定价或停止

工作流、责任人与升级机制

ID / 交付件	DRI / 审核人	截止日 / 状态	预算上限	依赖 / 阶段	证据 / 逾期升级
W01 租约、信用支持、GPU 包	商业负责人 / 投资负责人；姓名待指定	2026-09-19 / 未开始	待批准；当前 0	租户授权 / G2	数据室链接待建；逾期报项目负责人
W02 土地、TNB、接入与退款权	本地开发负责人 / 独立工程师；姓名待指定	2026-09-19 / 未开始	待批准；当前 0	站点确定 / G1	签署文件；逾期报投委会秘书
W03 EPC 范围、工期、LD 与预算	EPC 顾问 / 独立工程师；姓名待指定	2026-10-19 / 未开始	待批准；当前 0	W02 / G3	报价与红线稿；逾期不得 NTP
W04 基金文件、资金来源与用途、融资	基金管理人 / 投资负责人；姓名待指定	2026-10-19 / 未开始	待批准；当前 0	W01-W03 / G2-G3	模型和签署稿；逾期不得资本调用
W05 DESAC、税务与 ODI	中马税务 + ODI 顾问 / 基金律师	2026-10-19 / 未开始	待批准；当前 0	主体和预算 / G2-G3	书面意见；受阻时记录阻塞人和升级日
W06 芯片 / 最终用途意见与附件	EAR + STA 律师 / 合规负责人	2026-09-19 / 未开始	待批准；当前 0	租户设备清单 / G2	逐设备矩阵；逾期不得签约或进场

日期以 2026-08-20 为起点设定为工作目标，不代表相关责任人已接受；管理层首次会议必须完成 DRI、审核人和预算上限的实名确认。状态只使用“未开始 / 进行中 / 受阻 / 完成”。

下次评审条件：至少完成 W01、W02、W06 的可复核证据包，提交开发预算上限、已花与净沉没风险，并由实名 DRI 接受全部日期。任一项缺失时，不进入有偿开发或资本缴付审批。

17 · 必要条件

正式回报输出的六项必要条件

模型影响必要条件未满足时，相关收入、债务、税惠或资本提款按零处理，投资批准维持“未通过”。

TNB 正式供电 未解除长期包量租约 未解除无优惠模型 未解除 基金合规条款 未解除中马税务意见 未解除GPU 合规包 未解除

投资批准的必要条件

取得正式 TNB 供电文件与可依赖接入条件。
取得长期 take-or-pay 及有效信用支持。
取得 MIDA 书面确认，且“无 DESAC”情景通过 DSCR、LLCR、回报与流动性标准。
基金文件不存在保本、刚性补足、固定回购或最低收益安排。
取得中马两地关于抵免、服务费、SST、PE 等专项意见。
租户提供完整 GPU 来源、许可、最终母公司与最终用途资料。

关键资料缺口

项目地点、土地边界、一期 MW 与可售 IT 容量。
TNB ESA / 正式供电文件、接入费用与日期。
租户名称、母公司、信用、容量、期限与起租机制。
GPU 型号、ECCN、来源、许可与远程访问架构。
土地期权 / 买卖、许可与环境文件。
EPC 范围、报价、工期、LD 与超支责任。
CAPEX、OPEX、PUE、爬坡与退出模型。
基金 LP、分层比例、费用、瀑布与治理。
项目债务条款、DSRA、DSCR 与担保包。
DESAC、ODI、中马税务与出口管制专项意见。

材料状态标记

已核验

本次实际打开的官方规则与指南。

既有分析

来自指定对话的判断与结构建议。

谈判基准

需要项目模型、租约和融资报价校准。

待取得

缺失时，对应阶段审批不通过。

在六项否决条件解除前：新增风险资本保持为 0；不无条件购地，不签全面 EPC NTP，不向市场化 LP 宣传“6% 保本”或“平层 12%—15% 收益”。各缺口必须在事实登记表中绑定负责人、截止日和证据链接。

18 · 模型来源与边界

数字来源须对应单元格、规则或项目文件

模型影响M=底表假设，S=官方规则，P=项目证据缺口；来源等级决定变量能否进入基础情景。

本稿的结构、公式、条款字段和失败条件已整理到可供高级管理层审阅的程度；底层测算已取得并完成审计复算，但关键项目报价、合同和专项意见仍未完成，投资批准、融资规模、资本调用、收益与再融资判断暂不成立。以下来源不替代项目文件和专项意见。

M00

测算人底表｜《海外DC基本假设与测算 0821》

2026-08-21 内部工作表；SHA-256：f9055569…fbc91。用于证明模型输入与公式，不证明项目报价、合同或批准状态。

内部文件

S01

国务院令第 762 号｜《私募投资基金监督管理条例》

第 20、32 条：不得承诺本金不受损失或最低收益。

官方转载

S02

MIDA｜Digital Ecosystem Acceleration (DESAC) Guidelines

数据中心合格活动、ITA / 特别税率、申请时点和条件。

官方 PDF

S03

MIDA｜Johor-Singapore Special Economic Zone Tax Incentive Guidelines

旗舰区、Global Services Hub 与特定制造活动边界。

官方 PDF

S04

LHDN｜Malaysia Withholding Tax Treaty Rates

中国税收协定表列股息、利息、特许权使用费与技术服务税率。

官方来源

S05

LHDN｜Public Ruling No. 10/2019

特殊类别所得预提税及境外履行服务豁免的解释。

官方 PDF

S06

MITI｜US-origin high-performance AI chips permit notice

出口、转运和过境的 Strategic Trade Permit 要求。

官方 PDF

S11

MITI｜Revised Directive No. 1/2025 & Industry Guideline

Annex I 分类代码与技术参数、AICA 信息、出口 / 转运 / 过境许可判断及持续申报要求。

官方 PDF

S07

U.S. BIS｜Advanced Computing Items Guidance, 2026-05-31

D:5 / 澳门总部或最终母公司相关许可证要求。

官方 PDF

S08

国家发展改革委｜《企业境外投资管理办法》（第 11 号令）

境外投资核准、备案范围与地方企业 3 亿美元分界。

官方来源

S09

商务部｜《境外投资管理办法》（2014 年第 3 号令）

敏感项目核准、其他项目备案及证书路径。

官方来源

S10

SAFE｜资本项目外汇业务指引

本稿只用于指向办理框架；具体条款、材料和时点由办理银行与 ODI 顾问确认。

官方 PDF

S12

Suruhanjaya Tenaga｜2025 半岛电价监管实施指引

AFA 按日历月计算并包含能源、容量及其他发电成本调整；年度参数按相关月份及年度实际天数转换。

官方 PDF

S13

LHDN｜Navigasi Hasil 2026 · Corporate Tax Rates

一般公司税率 24%；本模型不据此直接计算税后回报，仍需资本津贴、亏损结转及项目专项意见。

官方 PDF

S14

TNB｜Connection Charge / PMMC

高压接入可能涉及连接费及最长五年的项目最低月费；外市电不能仅用固定总额代替正式接入方案。

官方来源

S15

NVIDIA｜DGX GB Rack Scale Systems User Guide

NVL72 为 72-GPU 机架；DGX GB 机架功耗约 120kW。实际站点容量仍须以 OEM 配置、冗余、网络、储存和工程设计确认。

官方来源

S16

NVIDIA｜GB300 NVL72 Enterprise Reference Architecture

GB300 NVL72 含 72 个 GPU，完整机架最高功率 142kW。该上限不是站点长期计费负载或最终设计容量。

官方来源

模型工程参考：吸收的能力与使用边界

以下仓库仅用于方法设计和交叉检查，不提供本项目价格、工期、税务或融资参数；本页面为重新实现，没有嵌入其代码。
参考项目	本模型吸收的能力	许可 / 边界	网页落点
Capex Atlas	证据等级向下游传播、假设登记、反推“什么必须成立”、计算结果可复现	Apache-2.0；文档 CC BY 4.0；新项目、社区验证有限	来源登记、反推条件、自动检查
nuclear-pf	建设提款、IDC、项目 / 股权 IRR、DSCR 与所需价格反推	MIT；核电激励和行业参数不采用	投产前月度表、债务与股权接口
Infrastructure Project Finance	Sources & Uses、覆盖率、组合下行和概率输出结构	无许可证；只参考思想，不复制代码、文字或工作簿	资金缺口、压力框架、概率锁定
PySAM	收入、成本、税、融资与回报分模块；月度与年度分层	BSD-3-Clause；美国能源税制和 PPA 逻辑不采用	六模块状态、同源年度汇总
FinanceToolkit	指标定义集中、时间序列计算和测试组织	MIT；公开公司比率不直接套用 ProjectCo	指标口径与检查台账
DCF Valuation Tool	驱动式现金流、终值和二维敏感性	MIT；不采用兜底倍数、参数裁剪或示例终值	期末价值输入、租金 × CAPEX 敏感性
OpenBB	外部数据适配、来源、截至日和缺失处理	AGPL-3.0；不嵌入代码，项目合同不能由市场数据替代	官方来源与项目证据分层
Anthropic Financial Services	来源优先、人工复核、分阶段交付和审计留痕	Apache-2.0；工作流参考，不是计算引擎	责任人、状态、版本与审查记录
Packt Project Finance	项目融资模块顺序和教学式公式展开	MIT；示例数字、分布和工作簿不作为项目基准	公式、月度表与年度桥
PyXIRR	日期化 XIRR / XNPV、现金流符号变化与多根诊断	Unlicense；只吸收数学验证方法	IRR 诊断与回报口径

使用边界

本文件是内部讨论与项目资料归集稿，不构成募资材料、投资承诺、法律意见、税务意见或融资承诺。
DESAC、JS-SEZ、预提税、ODI 与出口管制均需按最终主体、具体合同和当时有效规则重新确认。
所有项目级财务门槛需在取得 MW、CAPEX、OPEX、租约、TNB、EPC 和融资报价后通过可审计模型重算。
本稿可用于管理层决定是否继续无约束尽调；不得作为投资批准、募资、贷款或设备采购依据。

版本与审查记录

日期	审查角色	本轮处理	剩余边界
2026-08-22	模型审计 / 决策结构 / UI	以0821底表为基础；逐项登记来源，纠正日历与时间轴，区分3.90/5.40/6.40年回收口径，并重构模型总览	项目 TNB / EPC / 租约、完整 OPEX、税务、融资和月度资本提款仍待取得
2026-08-20	交易 / 模型、跨境合规、信息架构与可用性	决策首页、事实登记、模型接口、五类条款与风险矩阵、资本台账、G4A/B、90 天责任表、手机与打印控制	所有项目实际值、签署文件、实名责任人与专项意见待取得