Malaysia IDC · Business Plan
马来西亚120MW液冷数据中心
项目计划与财务测算
项目公司拟在马来西亚建设并运营120MW液冷数据中心，向客户提供机房、供配电、制冷及运维服务，按合同约定的可计费IT容量收取服务费。模型覆盖30个月投产前阶段和20年运营期；IDC资产回报不包含GPU设备及算力运营。
以数据中心基础设施为投资标的，收入来自客户服务费；GPU采购和算力运营不在本次投资范围内。
以下为参考情景，不是合同确认值。项目规模、金额币种和完整成本仍待核实。
$810.9m已建模资金用途含初始CAPEX、建设期利息、融资费及已建模储备
$405.4m股权资金需求ProjectCo资产层；基金层费用尚未计入
20.3%参考股权回报（IRR）ProjectCo层；简化税费及成本假设，无退出终值
3.14x偿债覆盖倍数（DSCR）12个月宽限期后；1.50x为分析目标，待贷款条款确认
$233.3m稳态年度服务收入120MW × $180/kW/月 × 90%
尚未计入
完整项目开发费用、预备费、基金费用、业绩报酬、跨境税负及依法可分配利润测试。
客户购买机房、电力保障、制冷和运维服务；收费以合同约定的可计费IT容量为基础。
提供服务器运行所需的基础设施
项目拟建设液冷数据中心，为客户设备提供运行场所及配套服务。机房建设运营与GPU设备投资是两项业务，不能将算力业务收入直接计入本项目收益。
收入由服务费、计费容量和时间决定
设计容量不等于已签约容量，也不等于已经起租。客户何时验收、何时开始付款，以及最低付款义务，决定项目何时形成现金回款。
设计IT容量120,000 kW×月度单位服务费$180 / kW×稳态可计费利用率90%×计费期间12个月=稳态年度服务收入2.33亿美元
参考测算；服务费与利用率尚无已签客户合同支持，电费按等额、同期收回处理。
客户合同与收入依据计费、利用率、电费及信用支持
参考情景｜服务费与利用率来自现有测算，未提供相应已签客户合同。电费假设按金额和时点向客户等额收回，不计电费利润；回款时间差和违约损失尚未完整建模。
| 商业输入 | 当前测算 | 项目文件 | 模型处理 |
|---|---|---|---|
| 签约容量 | 项目设计容量120MW；未提供已签约容量 | 客户清单、客户服务协议或有效承诺 | 收入按设计容量×情景利用率测算，不代表已有相同规模的签约容量 |
| 单位服务费 | $180/kW/月 | 客户服务协议、正式报价及同口径可比交易 | 当前作为情景输入；不预判正式合同属于租赁、托管或其他服务安排 |
| 利用率提升 | 10%起步，每月增加5个百分点，稳态90% | 分客户交付、验收和计费计划 | 以统一利用率曲线代替分客户交付和计费计划进行收入测算 |
| 电力成本转嫁 | 当前假设向客户收取的电费与ProjectCo支付的电费在金额和结算时点上完全匹配 | 客户服务协议的电费条款、TNB费率及结算周期 | 未计电价差、损耗差异及结算时点差形成的未回收电费和营运资金占用 |
| 回款与信用增级 | 未单独计入违约损失 | 押金、母公司担保、账期及违约条款 | 取得后进入营运资金和违约情景 |
| 市场背景 | 2021年至2025年中获批数据中心及云计算投资RM1,444亿；项目定价资料未取得 | 同区域、同功率密度、同服务边界报价 | 行业数据仅反映市场投资活动，不构成本项目单位服务费的直接定价依据 |
资料来源：海外DC基本假设与测算-0821.xlsx（基本假设!C33:C35、C49）；MIDA，2026-02-06；项目证据W04。数据截至：2026-08-27。口径：原始工作簿参数、官方行业背景与尚未取得的项目文件。
收起明细，返回正文先落实土地、电力和工程交付，再形成可计费容量。参考计划包含12个月开发准备和18个月施工测试。
初始建设投入 · 参考7.52亿美元
主要用于机电、土建、土地及外电接入；不等于完整项目资金需求。
资金用途合计 · 参考—
另计建设期利息、融资费及已建模储备。开发费、预备费等缺项仍需补齐。
项目启动土地、许可及接入准备
开发阶段完成测算时点；实际开工以先决条件满足为准
交付投产（COD）18个月施工与测试完成
利用率提升期可计费容量利用率由10%升至90%
机电更新机电更新CAPEX $124.8m（测算）
模型期末20年运营期结束
交付条件与计划依据验收、计费衔接及时间表来源
参考时间表，不是已确认施工进度；投产前30个月不等于施工期30个月。
资料来源：海外DC基本假设与测算-0821.xlsx（基本假设!C4:C35）；项目证据W01–W03、W10。数据截至：2026-08-23。口径：测算时间轴。状态：项目综合计划待取得。
资本投入土地、电力与机电形成120MW可交付IT容量
工程交付测试、验收与COD验收容量进入可计费范围
客户计费可计费IT容量按合同确定；与实际用电负载分别核算
经营现金流服务收入与CFADS回款扣除运营、税及维持支出
发起人为上市公司实控人，拟由境内主体出资；外部股权资金和境外项目贷款分别筹措。
拟采用境内项目基金＋境外项目贷款；结构未定，上市公司是否出资或提供支持另行确定。
发起人及其他出资人
发起人为上市公司实控人；其自有平台、上市公司及外部投资人按各自承诺出资。
境内项目基金
按LPA认缴、实缴和分配，管理人按基金文件履职。直接投资路径不经过基金。
境外持股平台
持有ProjectCo股权。股东贷款须另行明确资金来源、跨境手续及适用条件。
马来西亚项目公司
持有资产、管理项目账户，签署土地、供电、工程、客户和融资合同。
股权资金与债务分开计算
引入外部投资人，可以减少发起人所需出资，但不会自动提高项目债务比例。基金是投资载体，不是新增一层银行贷款；境内与境外借款须分别明确借款人和偿还来源。
客户回款先覆盖运营与债务
项目公司收取客户服务费，支付运营、税费、更新支出及债务本息，补足储备后，再按法律和合同条件向股东分配，经境外持股平台回流。
当前融资试算：项目基金
—
查看条款、各投资人出资和回报融资方案与投资人回报四条路径、分层债务、偿债责任及股权分配试算
险资、政府基金或国企资金仅为潜在出资方向，未计入已落实资金；机构、投资权限、境外路径及条款仍待确认。优先分配不等于保本或固定债权。
融资容量与投资人回报
项目债务由ProjectCo现金流偿还；境内债务由借款主体独立承担。
120MW参考结构比较
本表固定使用120MW参考及下行情景。当前规模的融资结果见上方路径与下方融资输入；金额均为美元。
融资比例口径
每个比例同时列示分母、当前值和偿债主体。切换融资路径或修改输入后，数值同步更新。
- 比例定义
- 境内贷款本金 ÷ 上市公司对基金的股权出资
- 当前路径
- —；折合项目资金用途的—
- 偿债与边界
- 由上市公司自身现金流偿还，不进入ProjectCo资产负债表；项目分配只能作为补充现金来源。
上市公司境内贷款境内债务
- 比例定义
- 各投资人出资额 ÷ 向ProjectCo投入的普通股权
- 当前路径
- —
— - 偿债与边界
- 属于股权分配，不是项目债务。优先回报和超额收益分成是分配条款，不计入LTC或利息。
普通股权出资结构权益结构
- 比例定义
- 股东贷款本金 ÷ HoldCo向ProjectCo投入的全部资金
- 当前路径
- 0%；当前模型只使用股权
- 偿债与边界
- 独立登记、定价并服从高级贷款文件；内部转贷抵销后计算外部杠杆，原股权改为股东贷款不自动新增外部融资。
ODI HoldCo股东贷款跨境债权
- 比例定义
- 高级债务本金 ÷ 已建模资金用途，即高级债务LTC
- 当前路径
- 输入上限—；COD实际比例—
- 偿债与边界
- 由ProjectCo CFADS偿还；实际额度取LTC、DSCR及其他贷款约束的最低值。
ProjectCo高级债务项目债务
- 比例定义
- 次级债务本金 ÷ 已建模资金用途
- 当前路径
- 输入比例—；COD实际比例—
- 偿债与边界
- 由ProjectCo在高级债务之后偿还；当前建议基准为0%，压力测试上限不等于可融资额度。
ProjectCo次级债务项目债务
- 比例定义
- 当前模型上市公司境内贷款与ProjectCo高级、次级贷款逐月合计峰值 ÷ 已建模资金用途；未设置HoldCo贷款
- 当前路径
- —；发生于—
- 偿债与边界
- 内部转贷须抵销后计算项目外部债务；主体法律债务毛额另列，不代表单一法人资产负债率。
各主体债务合计峰值穿透观察指标
可相加范围：高级债务比例与次级债务比例使用同一分母，可合计为ProjectCo债务比例。境内贷款比例、基金出资比例、优先回报率和超额收益分成的分母或性质不同，不得直接相加。
高级债务70%＋次级债务20%；上市公司再以境内贷款覆盖其出资的80%。债务本金约为资金用途的98%，计入利息后各主体债务余额合计峰值为—；最低总偿债覆盖—，境内还本付息缺口—。
参考情景55% LTC上限，与下行情景8.5%利率、1.60x目标DSCR所支持债务取较低值；相当于参考情景资金用途的—。
次级债务基准为0。穿透合计债务先按55%左右试算；上市公司现金流及借款出资适用性核实后，再测试60%目标及65%内部分析上限。
逐层定容条件与所需文件
| 融资层级 | 作用与承担主体 | 当前模型结果 | 建议口径 | 定容前必须取得 |
|---|---|---|---|---|
| 上市公司境内融资 | 只替代上市公司部分出资资金；债务由上市公司承担，不进入ProjectCo资产负债表。 | 贷款占上市公司出资30%时，穿透合计债务峰值—；项目分配未覆盖的还本付息累计—。 | 在上市公司偿债现金流及借款出资基金的适用性明确后，以20%–30%作融资比例敏感性测试；1.50x为内部偿债覆盖参考，项目分红仅作补充。 | 上市公司主体及交易所规则、近三年财务报表、现有债务与授信、基金类型及投资人资金来源适用意见、资金用途、内部审批、关联交易与担保安排。 |
| 项目基金 | 归集发起人、上市公司及外部LP普通股权；优先分配和超额收益分成属于权益分配。 | 不增加ProjectCo债务；不能把优先分配率直接计入项目利息。 | 以普通股权为基础。不得通过固定回购、保本、差额补足或刚性收益安排把基金份额实质改造成债务。 | 基金类型、管理人及GP、LPA、投资人资金来源与实缴能力、关联交易程序、托管及备案意见。 |
| ODI HoldCo | 承接基金或境内投资主体的跨境股权；股东贷款需作为独立工具登记和计价。 | 基础模型以股权投入，不假设HoldCo债务。 | 先用股权满足ProjectCo资本金；是否增加股东贷款取决于ODI、外汇、BNM、预提税和高级贷款文件。 | 境内投资主体、最终目的地、金额和币种、股权/债权比例、发改及商务手续、银行外汇方案、税务意见。 |
| ProjectCo高级债务 | 以ProjectCo资产、合同和账户为信用基础；由ProjectCo CFADS偿还。 | 参考情景55%上限对应—，最低DSCR —；下行情景定容为—。 | 基础结构按50%–55% LTC；最终额度取LTC、DSCR、LLCR、PLCR、贷款价值和下行情景容量的最低值。 | 客户合同、电力协议、EPC总价及工期、正式贷款条款、担保与账户控制、利率和汇率套保、独立贷款人模型。 |
| ProjectCo次级债务 | 位于高级债务之后；必须有独立债权人、次级协议、停付条款和到期资金来源。 | 在55%高级债务上再加5%次级债务，下行情景最低总偿债覆盖为—，最大当月缺口—。 | 当前基准为0。只有下行情景总偿债覆盖不低于1.30x、没有现金缺口且高级贷款人同意时，才测试不超过5%。 | 贷款人身份、BNM适用性、次级和停付协议、利率及期限、退出或再融资来源、税务和转让定价意见。 |
| 实控人直接资金 | 发起人直接出资承担项目风险；通过上市公司持股承担的经济资本应另行穿透。 | 建议结构下发起人自身名义峰值投入—，资金用途除以该投入为—。 | 该倍数只说明名义现金撬动，不是投资回报率。取得实控人持股比例和上市公司资金来源后，重算真实经济资本。 | 实控人及一致行动人持股、质押与融资、上市公司实际出资、担保或回购义务、各主体最大可能损失。 |
分析依据：当前HTML月度模型；《私募投资基金监督管理条例》；私募投资基金备案指引第2号；上市公司监管指引第8号；企业境外投资管理办法；境外直接投资外汇管理规定；BNM外币借款规则。截至：2026-08-30。建议区间为交易设计目标，不是监管比例或授信承诺。
当前融资路径
项目基金
—
已建模资金用途—
ProjectCo债务比例—
发起人自身名义峰值投入—
债务按期偿付检查—
—
上市公司资金不等于实控人个人资金。个人出资、上市公司权益归属及担保义务分别核算；模型备用股权是追加资金需求，不代表已获补足承诺。
还款与分配责任
绿色为股权路径，蓝色为贷款支路。基金和HoldCo不因资金经过而新增一层债务；ProjectCo高级与次级贷款属于同一借款人的不同偿付顺位。
各环节实施条件
运营现金回流ProjectCo现金支付顺序
资本结构输入
融资条款
测算口径：COD次级债优先支付未付项目用途，其余仅作为建设期过桥资金的简化再融资；正式结构应单列股东贷款或过桥协议，不得直接视为返还已缴股本。境内债务由上市公司承担。融资结果仅模拟普通股权的优先收益与超额收益分配；本金分级另见下方独立试算，不纳入投资人IRR，也不包含回购、差额补足或本金保障。未计入完整LPA条款、汇率、套保、跨境税负、基金费用及全部融资费用。
融资测算结果
资本投入与债务
ProjectCo COD初始债务 / 已建模资金用途—
已建模资金用途 ÷ 发起人自身名义峰值投入
不代表投资回报或单一主体资产负债率—
不代表投资回报或单一主体资产负债率—
建设期过桥资金峰值—
ProjectCo峰值债务 / 已建模资金用途——
各主体债务余额合计峰值 / 已建模资金用途
不代表单一法人资产负债率——
不代表单一法人资产负债率——
偿债能力
高级债务最低DSCR—
ProjectCo最低总债务服务覆盖倍数
本金摊还期；CFADS ÷ 同期高级及次级应付本息—
本金摊还期；CFADS ÷ 同期高级及次级应付本息—
基金分配机制示例 法律分配测试未建模
发起人分配示例IRR
跨境税费及基金费用前—MOIC —
跨境税费及基金费用前—MOIC —
上市公司项目相关增量现金流IRR
不代表上市公司整体回报—MOIC —
不代表上市公司整体回报—MOIC —
外部LP分配示例IRR
跨境税费及基金费用前—MOIC —
跨境税费及基金费用前—MOIC —
本金分级与经济资本
手填条款假设；独立于上方融资结果，不改变债务比例或投资人IRR。分级权益不构成项目债务，也不确认基金适用性；具体结构待LPA及适用规则核验。
未启用；当前融资结果沿用原分配示例。
按当前融资的月度股权现金重新分配：优先本金→未付优先收益→劣后本金→剩余收益。优先收益按未返还本金计提，不复利；追加调用受累计承诺限制。优先/劣后是权益顺位，不预设投资人身份。
实控人经济资本
不可计算｜现金流归属、持股及个人义务待确认。
仅试算发起人现金流与按持股比例归属的上市公司现金流；后者不是个人当期现金支出。个人融资、担保及额外支持未纳入，不计算个人总IRR或最大损失。
| 项目分配未覆盖的境内还本付息（累计） | — |
|---|---|
| 项目及基金资金平衡 | — |
| 债务按期偿付 | — |
| 次级债务合同到期未偿余额 | — |
| 到期未解决后的冻结现金累计 | — |
—
| 融资路径 | ProjectCo COD债务比例 | 各主体债务余额合计峰值 / 已建模资金用途 | 发起人自身名义峰值投入 | 最低高级DSCR | 最低总债务服务覆盖 | 未覆盖偿付额或到期尾款 | 主要限制因素 |
|---|
四条融资路径比较
| 路径 | ProjectCo COD债务比例 | 各主体债务余额合计峰值 | 发起人自身名义投入 | 最低总债务服务覆盖 | 未覆盖偿付额或到期尾款 | 主要限制因素 |
|---|
交易文件与实施条件核心合同、境内资金来源及跨境要求
展示基准：境内项目基金＋境外项目贷款，尚未确定最终交易结构。上市公司是否出资或提供支持，须单独明确；实控人身份不等于上市公司资金可自由使用。
| 文件类别 | 核心条款 | 模型与执行影响 |
|---|---|---|
| 客户服务协议 | 签约容量、计费起始日、take-or-pay、服务费、电费、保证金、调价及信用支持 | 收入、回款、营运资金与违约损失 |
| 土地及供电合同 | 用地权利、接入容量、交付日期、费率、押金及接入工程 | 土地与外电CAPEX、COD及电力现金流 |
| EPC、OEM及O&M合同 | 总价、付款节点、工期、性能、质保、LD及运维责任 | 建设提款、CAPEX、可用率、现金OPEX与更新支出 |
| 项目许可 | 土地用途及外资取得、规划建设、消防、环境、水务、电气安装及实际服务范围的适用性 | 许可路径、开工条件、COD及持续运营；项目地点确定后落实主管机关和许可名称 |
| 融资与担保文件 | 高级及次级贷款、债权人间协议、账户控制、股权及资产担保、合同权益转让、保险、直接协议及介入权 | 提款先决条件、债务容量、现金支付顺序、分配限制及违约处置 |
| 股东与基金文件 | LPA、股东协议、股东贷款、资本支持、费用、分配、关联交易、转让和退出 | 各投资人出资、基金瀑布、治理权、跨境工具和退出现金流 |
| 客户服务范围与SLA | 场地、电力、网络或托管边界，服务抵扣、暂停终止、变化法律、出口管制及审计权 | 收入确认、赔偿、客户违约、合规成本和可融资性 |
境内融资口径：贷款用途、投资人资金来源和跨境路径分别核查。流动资金贷款不得用于股权或固定资产投资；资管指导意见禁止以贷款、发债等非自有资金投资资管产品，私募基金须核实专门规则与该意见的适用关系。银行同意用途不等于借款出资基金已合规。境外放款须使用放款人自有资金；ODI债权出资与境外放款须分别确定手续与资金条件。当前境内融资仅为条件性测算，不能认定已可执行。资管指导意见第2、5项，本次复核2026-09-06。
回款与分配：客户向ProjectCo付款；项目先支付运营、税费及债务义务，满足分配条件后，经HoldCo回流基金或直接投资人。现金支付顺序
资料来源：原版投资架构图及项目事实登记；《私募投资基金监督管理条例》；《流动资金贷款管理办法》；国家外汇管理局，境外放款业务指引。数据截至：2026-08-28。口径：推荐结构及融资情景。状态：主体、LPA、ODI及融资文件待取得。
收起明细，返回正文从客户服务收入，依次扣除经营支出、税费、更新投入和债务本息，计算股东实际收到的现金。
参考情景项目公司口径 · 美元 · 不含GPU收益和退出终值完整模型与参数
回报采用简化税费与成本假设，开发费、预备费及基金、跨境费用尚未计全。
项目公司股权回报（IRR）—扣除项目债务本息后；不是固定年收益
股权现金回收期—从首笔股权投入起算，未折现
累计分配 / 累计投入—资本回报倍数（MOIC），不反映时间价值
最低偿债覆盖倍数—每1美元到期本息对应的可偿债现金
收入不等于可分配现金
项目还需支付水费、人员、运维、现金税，并留出营运资金及设备更新储备。以下现金流表显示这些支出如何影响偿债和股东回款。
项目回报与投资人回报分开
本节衡量项目公司经济性。基金费用、投资人分配条款和境内融资会进一步改变各投资人的实际回报，见融资方案试算。
稳态12个月现金流构成
运营第17–28个月；单位：百万美元
年度股权现金流与期末债务
前15个模型年；单位：百万美元
股权现金流期末债务
完整财务模型调整参数、查阅债务容量、资金来源与用途、年度及月度现金流
回报为简化税费及成本假设下的测算，不是项目确认收益。完整开发费用、预备费、基金费用、跨境税费及法律可分配利润测试尚未全部计入。
当前显示：参考情景月度计算引擎 · WEB-MONTHLY-2026.09.11
项目确认值待录入合同、报价及专项意见取得后替换相应输入。
模型输出：参考情景；全部数值为测算值。
回报
现金税代理后无杠杆项目IRR
不含终值—
不含终值—
ProjectCo股权IRR
杠杆后、月度现金流年化—
杠杆后、月度现金流年化—
ProjectCo股权MOIC
累计分配 / 累计投入—
累计分配 / 累计投入—
现金税代理后无杠杆项目NPV
折现率12%—
折现率12%—
债务容量与股权资金需求
已建模资金用途—
COD债务余额—
债务比例上限对应的债务容量—
DSCR约束下债务容量—
债务规模的限制因素—
COD前股权资金需求—
DSRA目标不足时的备用股权追加—
建设期利息—
偿债与回收
最低DSCR
本金摊还期—
本金摊还期—
LLCR—
PLCR—
项目静态回收期
自首笔资本支出—
自首笔资本支出—
股权静态回收期
自首笔股权投入—
自首笔股权投入—
项目IRR结果是否唯一—
股权IRR结果是否唯一—
取得项目文件后，补全税务、跨境费用及法律分配计算，再更新项目、ProjectCo股权和基金层回报。
回报诊断
项目现金流
展开后查看当前情景的回报计算依据。
资金来源与用途平衡—
建设期债务余额滚动—
DSRA目标余额—
月年勾稽—
数值完整性—
已建模资金用途
—
| 土地 | — |
| 土建 | — |
| 机电 | — |
| 外电与接入 | — |
| 建设期利息 | — |
| 融资费 | — |
| 本金宽限期利息缺口储备 | — |
| 运营流动性储备 | — |
| DSRA | — |
| 合计 | — |
| 尚未计入 | 开发费、预备费、投产前OPEX、承诺费、套保、税费及其他受限现金 |
资金来源
—
| ProjectCo高级债务 | — |
| ProjectCo次级债务 | — |
| ProjectCo普通股权 | — |
| 合计 | — |
高级债务取比例上限与DSCR容量的较低者，其余已建模用途由普通股权补足。
年度财务模型
百万美元；括号为现金流出，横线为零。容量为年均值，末年不年化。
年度表口径
容量按全模型年度月份平均；末年不足12个月时不年化。机电更新由前96个月储备支付，不重复扣减CFADS；股权净现金流另含建设出资、利息及各项储备收支。
| 模型年 | 阶段 | 平均可计费容量利用率 | 建设/更新CAPEX | 收入 | EBITDA | 现金税 | CFADS | 利息 | 本金 | 股权现金流 | 期末债务 |
|---|
年度经营与CFADS
机电更新由此前96个月已从CFADS扣除的更新储备支付，因此更新年度CAPEX与当期CFADS不直接对应。
| 模型年 | 阶段 | 可计费容量利用率 | CAPEX | 收入 | EBITDA | 现金税 | CFADS |
|---|
年度融资与股权现金流
| 模型年 | 阶段 | 利息 | 本金 | 股权现金流 | 期末债务 |
|---|
资料来源：当前HTML月度计算引擎及模型检查。模型复核：2026-09-11。口径：网页测算模型输出。
收起明细，返回正文输入来源与计算口径原始工作簿定位、计算规则与未取得资料
概览数据来源：海外DC基本假设与测算-0821.xlsx（基本假设!C4:C53）；当前HTML月度模型。来源登记日期：2026-08-28。
每项输入对应现有依据、待取得资料及其对测算的影响；参考情景不等同于项目确认值。
| 模块 | 当前口径 | 现有依据 | 待取得资料及测算影响 |
|---|---|---|---|
| 土地与场址 | 马来西亚；具体地块待确认 | 项目事实待确认 | W01｜权属、用途、期限、价格及交割条件；影响土地成本、许可期及项目期限。 |
| 容量与电力 | 120MW；PUE 1.15 | 基本假设!C4:C5 | W02–W03｜TNB接入、BOD及技术规格；影响可交付容量、外电CAPEX及COD。 |
| 造价与工期 | $751.6m；投产前30个月 | 基本假设!C17:C31 | W03、W10｜EPC/OEM报价及综合计划；影响CAPEX提款、建设期利息、COD及股权资金需求。 |
| 客户与收入 | $180/kW/月；稳态利用率90% | 基本假设!C33:C35、C49 | W04｜客户服务协议、计费起始日、最低付款义务及信用支持；影响收入、回款及违约损失。 |
| 运营成本 | 其他现金OPEX为收入的10% | 分析假设 | W05｜O&M预算、保险、网络及维保报价；影响EBITDA、CFADS及更新支出。 |
| 税务与营运资金 | 现金税代理率15%；营运资金余额为当月收入年化值的5% | 分析假设 | W06｜税务意见、DESAC条件及商务条款；影响现金税、资金占用及税后回报。 |
| 项目债务 | 资金用途比例上限50%；利率7.0%；目标DSCR 1.50x | 分析假设 | W06｜承诺额、合格用途、LLCR/PLCR目标、费用、DSRA及分配限制；最终债务取各项约束的最低值。 |
| 分层融资与基金条款 | 高级、次级及境内债务比例可调；基金分配条款按情景测算 | 融资情景预设 | 贷款条款书、LPA、股东协议、ODI方案及境内授信；影响各主体投入、偿债责任和投资人回报。 |
| 发起人与上市公司 | 发起人为上市公司实控人；公司实际出资与支持义务待确认 | 用户确认身份，2026-09-07 | W07｜主体穿透、授权、资金来源、上市规则及关联交易文件；影响投资主体、审批程序和支持义务。 |
| ODI与基金接口 | 仅展示基金分配情景；未计基金费用及跨境税费 | 结构文件待确认 | W08｜ODI、外汇、基金费用及分配条款；影响跨境回流及基金层现金流。 |
| 客户与芯片合规 | GPU运营收益不计入IDC项目回报 | 客户事实待确认 | W09｜客户背景、最终用途及许可资料；影响客户准入和收入可执行性。 |
资料来源：海外DC基本假设与测算-0821.xlsx；项目事实与来源登记W01–W10；项目确认数据清单。数据截至：2026-08-23。口径：参考情景采用原始工作簿参数与分析假设。
月度模型覆盖30个月投产前阶段和20年运营期；年度表仅汇总月度结果。
项目参数容量、造价、工期
建设提款CAPEX与建设期利息
利用率与服务费可计费容量利用率驱动收入
EBITDA收入减现金OPEX
CFADS税、营运资金与更新
债务服务利息、本金与DSRA
股权现金流投入与可分配现金
投资回报IRR、MOIC与NPV
经营现金流收入按设计IT容量、可计费容量利用率和单位服务费计算；电费收支按金额与时点匹配；其他现金OPEX、税、营运资金和维持性CAPEX依次扣减至CFADS。
更新与储备机电更新金额为当前机电投资×更新比例；参考情景为$124.8m。支出发生于运营第97–108月，此前96个月按月计提储备。DSRA按未来6个月债务服务目标逐月滚动。
债务与回报COD后本金宽限12个月，其后摊还12年；融资费为采用债务规模的1.5%。NPV折现率12%，不计退出终值。
币种与工期：参考情景采用12个月开发期和18个月施工期。金额暂按原始工作簿E2单元格将“元”解释为美元，并按“万元”换算；部分公式另有÷7处理，币种和单位仍需书面确认。
来源：海外DC基本假设与测算-0821.xlsx（基本假设!C4:C53）；项目确认数据清单。截至：2026-08-23。口径：原始工作簿参数、分析假设及计算常数。
造价、工期、服务费和利用率共同影响回报。以下四组预设情景使用同一月度模型，不代表概率预测。
下行情景不代表损失上限；客户违约等风险尚未完整量化。
敏感性与目标回报反推二维矩阵、单因素影响排序及目标条件
情景卡片固定比较四组预设；展开后的敏感性矩阵和单因素分析采用当前模型输入。下行情景不是最坏损失上限，客户违约等风险尚未完整量化。
情景说明：下行情景反映多项参数共同变化，不代表任何单一风险因素的独立贡献。
图表口径：绿色、黄色和红色分别表示股权IRR≥20%、12%–20%和<12%；蓝框标出当前参数组合。使用原始工作簿参数时，蓝框即为参考情景。股权IRR均为ProjectCo资产层测算值。资料来源：当前HTML月度计算引擎；截至2026-08-27；情景分析结果不构成项目预测或管理层预算。
情景输入对比
股权IRR驱动因素
其他输入保持当前情景不变；按股权IRR下降幅度排序。
15%股权IRR反推
分别反推单位服务费和稳态可计费容量利用率；其他参数保持当前情景不变。
最低单位服务费—
最低稳态可计费容量利用率—
现阶段最需要落实的是场址与电力、客户付款义务、完整工程造价及运营成本；这些条件直接决定现金回收。
电力接入或工程延期，会推迟收费并增加利息；建设超支需要追加股权。
没有已签合同，利用率和服务费只是测算。欠款、电费结算差和违约损失会占用现金。
简化现金税不能代替完整税务计算；模型有现金，不代表法律和贷款合同允许立即分红。
风险参数与合同安排参考及下行假设、现金流影响和责任条款
当前提供的是原始工作簿及项目构想。具体地块、电力接入、客户合同、工程报价、完整运营预算及融资条款尚待取得；项目状态不以测算结果替代。
资料来源：当前HTML月度计算引擎。数据截至：2026-08-27。口径：参数情景与合同风险分配事项。状态：合同条款待取得。
工期与造价
参考：30个月 / $751.6m；下行：36个月 / $977.1m建设提款期延长，建设期利息、已建模资金用途和股权资金需求上升。
EPC总价、LD、业主预备费及长周期设备条款单位服务费与容量利用率
参考：$180 / 90%；下行：$150 / 80%收入、EBITDA、CFADS和可分配现金同步下降。
take-or-pay、计费起始日、保证金、担保及终止赔偿运营成本与现金税
参考：10% / 15%；下行：12% / 24%税后CFADS下降，项目与股权回收期延长。
O&M服务边界、价格调整及税务条件融资条件
参考：50% / 7.0% / 1.50x；下行：45% / 8.5% / 1.60x融资成本上升且债务容量下降，摊还曲线及股权资金需求相应变化。
承诺额、提款先决条件（CPs）、超额现金强制还款及分配限制电费与客户信用
未量化电价或结算时点无法按约向客户转嫁时，ProjectCo将承担未回收电费及相应营运资金占用；客户延迟付款或违约将进一步扩大现金缺口。
电力成本转嫁、结算周期及信用增级90天工作建议与分工阶段安排、牵头方、交付文件及模型更新要求
未来90天的工作建议
1—30天 · 主体与商业条件
核实出资主体、地块、电力及客户资料，确定资金来源和可交付容量。
31—60天 · 成本与融资条款
取得工程及运营报价、进度、贷款条款和税务意见，更新投资与现金流。
61—90天 · 跨境与模型整合
核实出境与回流安排、基金条款及客户合规，完成模型整合。
建议工作顺序，不是已承诺日期；牵头方及具体交付时间待落实。
按项目事实、商业与工程、融资与跨境三条工作线取得文件并更新模型。
| 时间 | 工作包 | 主要交付物 | 模型更新 | 牵头方 |
|---|---|---|---|---|
| 第1–30天 | W01、W07：土地、主体与发起人 | 地块资料、主体与股权图、授权与资本支持说明 | 确认项目主体、土地成本、开发期限及股权路径 | 发起人 / 基金管理人 |
| 第1–30天 | W02、W04：电力与客户 | TNB接入资料；客户清单、签约容量、报价及信用支持 | 确认可交付容量、COD、单位服务费、计费计划及回款 | 项目公司 / 商业与电力顾问 |
| 第31–60天 | W03、W05、W10：工程、运营与进度 | BOD、EPC/OEM报价、O&M预算及综合进度 | 重建月度CAPEX提款、IDC、完整OPEX及更新支出 | 项目公司 / 工程与运营顾问 |
| 第31–60天 | W06：融资与税务 | 贷款条款书、税务结构及DESAC适用性意见 | 重算债务容量、现金税、股权资金需求及ProjectCo股权回报 | 融资、税务及法律顾问 |
| 第61–90天 | W08、W09：ODI、基金与客户合规 | ODI/外汇路径、基金条款、客户背景及最终用途资料 | 建立跨境回流与基金层现金流；按客户合规结果调整收入 | 境内主体 / 基金与法律顾问 |
| 第61–90天 | 模型整合与独立复核 | 经确认的数据清单、月度模型、来源登记及版本回执 | 完成资金来源与用途平衡、债务余额滚动、税后回报及情景结果勾稽 | 财务顾问 / 各专业顾问 |
资料来源：项目事实登记W01–W10。数据截至：2026-08-23。口径：建议工作顺序；具体日期由各责任方确认。状态：文件取得状态见模型输入与证据表。
跨境、税务及合规依据资金汇出、借款、分配、税务、电力及客户准入
ODI、融资工具、税务优惠、电力接入及芯片合规均取决于项目主体、合同和实际用途。
| 事项 | 规则要点 | 项目文件 | 模型处理 |
|---|---|---|---|
| 基金与材料使用 | 私募基金面向合格投资者非公开募集；基金财产借贷、担保及固定回报安排须符合基金投资限制并重新定性 | 基金文件、投资者核验、材料审批、版本记录及法律意见 | 本页为项目情景分析；如用于基金募集或向投资者披露，须另按实际主体和用途准备合规材料 |
| 上市公司治理 | 按上市地点规则识别上市公司、实控人、基金管理人、GP、发起人及境外主体的关联关系；对外投资、共同投资、担保和财务资助分别履行审议披露 | 主体穿透图、公允定价与商业合理性、最大可能损失、回避表决、董事会/股东会文件及公告 | 程序完成前不计入上市公司可用资金或信用支持 |
| ODI与外汇 | ODI股权、ODI债权出资和境外放款分别判断；境外放款须使用放款人自有资金，不得以其自身债务融资作为资金来源 | 投资主体、工具、金额、最终目的地、资金来源、额度、期限、登记及经办银行方案 | 资金汇出日期、工具和金额按实际手续更新 |
| 外币借款与BNM | 高级、次级及股东贷款均按贷款人及资金来源判断；集团/直接股东贷款中的金融机构、外借转贷SPV存在例外 | 贷款人牌照、HoldCo资金来源、居民集团合计借款及BNM批准 | 马来西亚持牌境内银行与境外贷款人分开核查；不凭股东身份假设借款不限额 |
| 公司分配 | 股息仅从可分配利润中支付，并经董事授权及分配后12个月偿付能力测试；返还已缴股本另按减资程序办理 | 经审计报表、董事决议、偿付能力声明、融资分配条件及减资文件 | 法律可分配现金测试尚未建模；投资人IRR为简化分配测算 |
| 企业税与回流 | 股息、利息和服务费分别处理；马来西亚公司股息目前无预提税，非居民利息通常适用15%国内法税率，协定待遇取决于收款主体、税收居民证明及受益所有人 | HoldCo注册地、资产台账、融资合同、付款分类、转让定价及专项税务意见 | 当前仅使用现金税代理率；正式模型须纳入资本津贴、税损、利息扣除、SST、WHT、中国端企业所得税及抵免 |
| DESAC税收优惠 | 2024年指引对符合条件的新公司提供10%/15%特殊税率或投资税收抵免；适用方案须按申请时有效政策及项目批复确认，并核查新激励框架NIF的衔接安排 | MIDA适用政策确认、申请、批复及履约条件 | 当前15%现金税代理率为分析假设，不代表已取得DESAC优惠 |
| JS-SEZ选址政策 | 专项优惠按特定区域及合格活动适用；数据中心位于柔佛或使用AI设备，不直接等于符合相关优惠条件 | 地块所在区域、实际经营活动及主管机关适用性意见 | 场址未定；未计入JS-SEZ专项优惠 |
| TNB接入与电费 | RP4自2025年7月起调整费率结构，账单包括能源、容量、网络、零售及月度AFA | 接入研究、正式报价、ESA、费率类别及账单条款 | 接入成本、COD、电费及营运资金据实更新 |
| 芯片与最终用途 | 涉及受控芯片、服务器、软件、技术或远程访问时，按物项、路径、最终用户和用途逐项判断 | SKU、ECCN/SIL分类、最终母公司、许可及访问架构 | IDC资产模型不含GPU收益；相关客户收入按合规结果处理 |
基金与股东贷款边界：基础路径以基金股权投资为前提。项目基金直接或通过SPV提供借款、担保，或设置固定回报、回购、差额补足及本金保障时，须重新核查私募基金投资限制、会计分类、ODI/外汇和税务处理。
先确定贷款人，再判断外币借款条件
- 马来西亚持牌境内银行
- 按BNM Notice 2第9(a)条核查；政策允许范围不等于银行承诺额度。
- 集团或直接股东
- 按第9(b)条核查；非居民金融机构、从集团外借款的非居民SPV不自动适用该安排。
- 集团外贷款人及上述例外
- 第10条涉及相关居民集团RM100m等值合计限额；超限须另行确认BNM批准，不套用固定美元额度。
HoldCo借100再转贷100：主体法律债务毛额200，抵销内部往来后外部债务100。以上为口径示例，非项目借款。ProjectCo为融资SPV提供特定担保时，还须核查第22条。BNM Notice 2，本次核查2026-09-06；贷款人、来源和批准仍待项目文件。
基金规则本次核查：2026-09-06。私募基金信息披露办法（第233号令）已于2026-09-01施行；基金及SPV信息披露按适用主体和用途核查。2026-09-04募集办法仍为征求意见稿，不作现行规则使用。
资料来源：发改委令第11号、商务部令2014年第3号、境外放款管理办法；证监会私募基金监管规定；BNM外币借款规则、马来西亚《公司法2016》；LHDN预提税及中马税收协定；MIDA DESAC Guideline 2024；ST RP4/IBR及TNB费率表；MITI Directive 1/2025、Industry Guideline 1/2025及EAR 740/742/744。规则截至：2026-08-30。状态：官方规则已核对；项目适用性待主体、地点、合同及专项意见确认。
公式、来源与术语保留完整计算依据及原始文件单元格定位
计算公式、原始工作簿单元格、术语和版本记录。
主要计算公式
数据中心服务收入 = 设计IT容量（MW）× 1,000 × 单位服务费 × 当月可计费容量利用率
EBITDA = 数据中心服务收入 − 水费 − 人员成本 − 其他现金OPEX
CFADS = EBITDA − 现金税 − 营运资金增加 − 维持性CAPEX − 机电更新储备
现金税代理值 = max（0，EBITDA − 维持性CAPEX）× 现金税代理率；正式税务模型须另行纳入资本津贴、税损、利息扣除、SST与预提税
已建模资金用途 = 初始CAPEX + 建设期利息 + 融资费 + 本金宽限期利息缺口储备 + 运营流动性储备 + DSRA
COD债务余额 = 以下两者的较低值：已建模资金用途 × 债务比例上限；贷款存续期CFADS按目标DSCR折算为债务服务后，再按债务利率折现所得的债务容量
LLCR = 贷款存续期CFADS按债务利率折现值 ÷ COD债务余额；PLCR = 项目存续期CFADS按债务利率折现值 ÷ COD债务余额
期末债务 = 期初债务 + 建设提款 + 资本化建设期利息 − 本金偿还
DSRA期末余额 = 期初余额 − 当期提取 + 项目现金补足 + 备用股权补足 − 超额释放；目标余额为未来6个月债务服务
股权现金流 = −股东出资 + 偿债及储备后的模型可分配现金 + DSRA释放；模型可分配现金仍须通过当地公司法利润与偿付能力测试
现金税代理后无杠杆项目IRR / ProjectCo股权IRR = 对应月度现金流IRR年化；MOIC = 累计正股权现金流 ÷ 累计股权投入
项目文件单元格定位
- 原始Excel：海外DC基本假设与测算-0821.xlsx
- 规模与PUE：基本假设!C4:C5
- 机柜数量与密度：基本假设!C9:C10
- 土地、土建、机电、外电与总投资：基本假设!C17:C25
- 开发、施工及容量利用率提升参数：基本假设!C30:C35
- 电、水、人员及服务费元数据：基本假设!C39:C53
- 运营年度及机电更新现金流：现金流量表!B2:Y29（机电更新：B15:Y15）
税务参考
参考情景采用15%现金税代理率，24%仅用于税负敏感性测试。两者均按简化税基计算，不能代替法定应税所得及实际缴税测算。资本津贴、税损、利息扣除和预提税以专项税务意见为准。参考：马来西亚税务局，公司税率。